Ralentissement sur le marché des surfaces commerciales

mardi, 30.07.2019

Philippe G. Müller*

En Suisse, la performance des surfaces commerciales, cumulée sur cinq ans, est inférieure de 13% à celle des immeubles d’habitation. L’année dernière aussi, le locatif résidentiel généré les meilleurs rendements (7,1%), devant les surfaces de bureaux (6,5%), suivis de près par les surfaces industrielles (5,8%). En revanche, les surfaces de vente ont été beaucoup moins rentables, avec un rendement de 3,5% (le plus bas niveau en quinze ans), tout comme les hôtels (3,4%).

Après une année 2018 robuste, la croissance économique helvétique devrait ralentir à 1,3% cette année. Toutefois, la demande intérieure solide et le marché du travail dynamique devraient soutenir la demande de surfaces commerciales.

Le commerce mondial est cependant source d’incertitude: en cas de dégradation de la conjoncture internationale, les exportateurs suisses pourraient être affectés, ce qui pèserait sur la demande de surfaces commerciales. Les perspectives ont tendance à être meilleures pour le marché des surfaces de bureaux et des locaux industriels que pour les surfaces de vente.

Bureaux: favorisés par la croissance de l’emploi

La forte croissance de l’emploi de cols blancs s’est poursuivie pour le cinquième trimestre d’affilée. Au premier trimestre de cette année, l’emploi dans les secteurs demandeurs de surfaces de bureaux a augmenté de 2,2% par rapport à l’année précédente, soit nettement plus que la moyenne sur dix ans (1,5%). Extrapolé à l’ensemble de l’exercice en cours, cela correspond à une demande supplémentaire de plus de 600.000 mètres carrés. Malgré la vigueur de l’emploi, les loyers demandés pour les bureaux ont reculé l’année dernière. D’environ 6% à Genève par exemple où les surfaces vacantes ont encore augmenté. En revanche, dans les endroits les mieux situés, ces loyers élevés ont augmenté pour le sixième trimestre consécutif.

Sur le marché des surfaces de vente, les détaillants sont toujours sous pression en raison de la baisse de la demande des consommateurs. Par rapport à 2008, leurs chiffres d’affaires ont diminué de près de 3%, tandis que le commerce en ligne continue de progresser. Les ventes en ligne ont crû d’environ 10% par rapport à l’année précédente, soit un doublement en dix ans. Globalement, fin 2018, environ un franc sur dix était dépensé pour des achats en ligne.

Bien que le tourisme d’achat ait perdu de son élan par rapport au pic de 2015, il reste à un niveau élevé. En 2018, rien qu’à la frontière germano-suisse, près de deux fois plus de certificats d’exportation ont été recensés que dix ans auparavant.

Fin 2018, près de 700 000 mètres carrés de surfaces de vente étaient disponibles, soit environ deux fois plus qu’en 2012. Pour réduire les taux de vacance, les propriétaires diminuent les loyers. Ils sont inférieurs d’environ 8% aux valeurs record de l’année 2012.

Loyers: poursuite de la tendance négative

L’an dernier, la forte croissance économique a quelque peu stimulé les loyers, mais la conjoncture s’essouffle de nouveau et la reprise ne devrait donc pas durer. Cette année, La Recherche d’UBS prévoit aussi une poursuite de la tendance négative pour les loyers des surfaces de vente. Une légère accélération des dépenses de consommation privée ne suffira pas à compenser l’impact négatif des moteurs de la demande évoqués ci-dessus.

En outre, la suroffre ne devrait guère se réduire. Au contraire, le nombre de demandes de permis de construire laisse même présager une accélération de la construction de surfaces de vente.

* Economiste responsable pour la Suisse romande, CIO GWM, UBS





 
 
 

AGEFI

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