Fonds immobiliers suisses: réduire l’engagement excessif

mercredi, 22.01.2020

Philippe G. Müller*

Philippe G. Müller.

L’environnement persistant d’intérêts négatifs continue à produire de curieux effets. Depuis l’été dernier, les baisses de taux d’intérêt de la Banque centrale américaine, la Fed, ont anéanti tous les espoirs en Europe de sortir bientôt de la phase d’intérêts négatifs toutes durées confondues sur le marché des capitaux.
Nombreux sont ceux qui réalisent que les taux d’intérêt négatifs persistants vont entraîner de multiples distorsions et dysfonctionnements aussi bien sur les marchés des capitaux que dans l’économie réelle. Ces dernières semaines, les agios (différence entre le prix d’un fonds négocié en Bourse et la valeur nette d’inventaire des titres inclus dans le fonds) du marché des fonds immobiliers suisses ont augmenté en très peu de temps, de 40% en moyenne pour les plus gros fonds, un record historique. Jamais encore auparavant, les investisseurs n’avaient été prêts à payer une telle majoration pour acquérir des parts de fonds immobiliers.
Les fonds immobiliers suisses à des niveaux d’agios de 40% sont considérés comme surévalués par la Recherche d’UBS. Il est donc recommandé aux investisseurs avec un engagement significatif dans ces fonds d’envisager une réduction de leurs positions. Pour les six à douze mois à venir, on peut s’attendre à une meilleure évolution des portefeuilles équilibrés et bien diversifiés composés d’actions et d’obligations.   
L’année dernière, les fonds immobiliers helvétiques ont déjà connu une très bonne évolution globale et enregistré le meilleur rendement annuel depuis plus de vingt ans. Le rendement des cours, une composante typiquement volatile du rendement total et même négative en 2018, a été particulièrement élevé. Le rendement total en 2019, de près de 21%, était composé d’un rendement sur distribution de 3 points de pourcentage et d’un rendement des cours d’un peu moins de 18 points de pourcentage.
Au vu des évaluations actuellement élevées de classes de placement à haut rendement, la Recherche d’UBS estime que des agios jusqu’à 30% sont justifiés par les données de base du marché et par la structure des fonds. En revanche, le reste est inexplicable. On peut estimer que les fonds immobiliers suisses avec des agios de 40% en moyenne sont surévalués de jusqu’à 10%.
En outre, les conditions de marché ne sont, actuellement, pas particulièrement favorables. La hausse des taux de vacance, par exemple, entrave les revenus locatifs des fonds. Aucun potentiel de hausse pour les locations sur le marché n’est décelé, ce qui réduit l’attractivité des fonds immobiliers. Dans les prochains mois, les risques et les opportunités liés à ces fonds comme investissement unique, semblent peu attrayants.
Il serait donc judicieux pour les investisseurs détenant des positions relativement importantes dans des fonds immobiliers de prendre leurs bénéfices. Un transfert vers un portefeuille à pondération égale entre actions et obligations suisses devrait être pertinent et connaître une meilleure évolution dans les six à douze mois que les fonds immobiliers helvétiques.
Toutefois, au vu des évaluations actuelles, les fonds immobiliers dans un contexte de portefeuille et avec un horizon de placement à très long terme sont toujours considérés comme une classe de placement précieuse. Ils continuent à offrir, dans l’environnement actuel du marché, un rendement sur distribution compris entre 2,5 et 3% (attractif par rapport aux rendements attendus des obligations à échéance longue) ainsi que des avantages de diversification et la perspective de moindres risques de revers que pour les actions.

* Economiste responsable pour la Suisse romande CIO GWM UBS





 
 
 

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