Virus immobilier (3): qui paie et pourquoi pas?

mardi, 28.04.2020

Lorenzo Pedrazzini*

Lorenzo Pedrazzini

Pour conclure mes billets des 16 et 23 avril et en promettant de me taire ensuite, j’aimerais aborder ici le sujet le plus trivial de l’immocoronacrise: qui paie (le loyer)? L’exemple le plus spectaculaire est celui du commerce, dont les baux n’ont jamais prévu d’exception de «force majeure» (cela va changer, c’est certain). 

Dans notre situation, l’élément constitutif de la force majeure n’est pas le virus ou sa méchanceté. Les disputes judiciaires possibles tendant à trancher le «qui paie» dissèqueront le déséquilibre éventuel du contrat de bail (le locataire subit ou non un sacrifice excessif) et si la circonstance est imprévisible (elle l’est), de ce fait si le bail doit être adapté (baisse de loyer), voire résilié... Les arrêts seront rendus dans deux ans et les éventuelles compensations dans trois. On aura le temps de mourir par faillite, entre-temps, asphyxiés par l’argent qui manque. C’est ça le «cash flux». 

On lira bientôt et longtemps une surabondante doctrine décortiquant les indices d’un défaut de la chose louée (c’est très clair dans le CO) ou d’une imprécision contractuelle (moins clair et plus rare dans la jurisprudence), ou… quelque politicien romantique qui soutiendra que payer son loyer, c’est inutile. 

Nous sommes dans une situation de «force majeure» du simple fait que l’économie a été congelée par décret: une ordonnance. Nous sommes donc coronavirés malgré nous, dans un temps si imprévisible qu’aucune partie ne saurait être accablée. Comme nous le serions en cas de guerre, de tremblement de terre. Ces types catastrophes sont parfois couverts par les assurances immobilières ou commerciales. Il y a des précédents dont on se souvient. Très rarement parle-t-on des épidémies, encore moins des pandémies. Personne n’a pensé au virus, sans doute parce que le dernier, très méchant, date de la première guerre mondiale et que nos trisaïeuls sont morts en silence.

Revenons à la question triviale: qui paie? En droit, le débiteur. L’intervention de l’Etat, ponctuellement opportune, n’est pas saine. C’est un problème de droit privé. Le locataire commercial, supposé bon gestionnaire, aurait-il dû conserver une trésorerie suffisante pour faire face à un aléa? Le bailleur qui abandonne sa créance, ne risque-t-il pas de tout perdre (si l’ensemble des créanciers ne font pas de même: assurances, impôts, fournisseurs, AVS aussi...)? Voici donc la première réserve à la banalisation du loyer gratuit: l’abandon d’une créance, en l’occurrence du loyer – largement plébiscité pour une foule de poètes – expose le bailleur à renoncer individuellement et définitivement à toute prétention à terme.

N’est-ce ici qu’un plaidoyer pro-propriétaire? Non, c’est lui qui a tout à perdre dans le long terme. Il y a trois cas de figures: la guerre (les poursuites), l’intransigeance (au risque de voir partir et disparaître un locataire, denrée très rare en période de crise), l’abandon de loyer total ou partiel. Par ailleurs, une variation d’accords mal fichus risque de faire muter, comme le virus, le principe du rapport juridique locataire/bailleur, en le transformant en une sorte «d’association», où l’un serait solidaire des résultats économiques de l’autre. A sens unique, puisqu’il s’agirait d’un risque du seul bailleur.

Cette tournure contractuelle n’est pas neuve. Il existe ici et ailleurs un système de fixation du loyer à deux cliquets: un loyer de base, bas, plus une participation au chiffre d’affaires que le locataire veut bien avouer. De ce fait, une solidarité se forme entre les parties au contrat avec maints effets pervers: les locataires sont discriminés en fonction de leur spécialité. On y préfère les bijoutiers aux maraîchers. Idem pour les bureaux: une boutique notariale ou un trader en pétrole gratuit?

Les solutions ne manquent pas: report de créance, échelonnement de remboursement, accès éventuel aux garanties de loyer, en principe systématiques dans les baux commerciaux, ou idée géniale, vente du portefeuille de créances à une institution publique ou privée, comme dans les systèmes d’affacturage. Sinon, gare au désordre judicaire pandémique. Evitons une nouvelle ordonnance! 

Pour paraphraser un philosophe fribourgeois: il faut négocier un cadre, vite. Négocier aussi durablement que possible et aussi provisoirement que nécessaire; c’est surtout le plagiat de la devise de l’Empereur Auguste: festina lente. On n’y avait pas pensé.

* Administrateur-délégué, AMI International (Suisse)






 
 

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