Virus immobilier (2): télélocations et télésiestes

mercredi, 22.04.2020

Lorenzo Pedrazzini*

Lorenzo Pedrazzini

Le second segment immobilier à corona risque, juste après le commerce urbain, c’est celui des bureaux. Non qu’il y ait qu’une simple paralysie de décisions, momentanée (je m’étends, je déménage, je négocie …), mais sans doute que cette diète forcée, plus proche du confit (art culinaire qui consiste à cuire lentement pour faire dégorger le gras) que de la quarantaine biblique, vienne modifier durablement les comportements. Quantités, loyers, durées des baux…cela, j’en suis convaincu, sera inspiré non par le niveau, la vigueur et la pérennité d’une reprise économique, mais par de nouveaux réflexes locatifs et pour longtemps. 

Le télétravail et la télésieste du printemps ont dû en inspirer certains. Parlons ici des entreprises de service. Le patron, marqué par l’expérience insolite du confinement et certainement appauvri malgré lui, s’interrogera forcément: combien de postes de travail puis-je exporter (ou supprimer), et, quoique conscient d’une perte d’autorité relative, combien pourrais-je économiser sur les coûts fixes logistiques et immobiliers de mon entreprise? Partant d’une conclusion quantitative (nombre de postes, de mètres carrés), quel sera ma décision locative, maintenant et dans le futur? Ou encore: si tous les chefs pensent comme moi, les loyers vont s’effondrer, c’est certain. Or, ce trouble consciencieux de la demande ce n’est pas mécanique. On l’a vu lors des trois dernières crises. 

D’abord, combien coûte un poste de travail? Selon les standards européens, un employé travaillant dans un environnement moderne consomme 14m2 de surfaces (son poste, les communs, la cafétéria, les sanitaires et la salle de fitness ou de prières…). Ces 14 m2 coûtent en moyenne, charges comprises, 6300 francs par an (hypothèse d’une moyenne suisse), chiffre qui doit être complété par les services qui y sont liés (informatique, nettoyage, sécurité….), soit au total environ 9000 francs par an. Pour revenir au dilemme précédent, une économie de coûts directs de 9000 francs par employé, renvoyé à son salon et confiné à vie, cette organisation peut-elle être efficace? Il y aura certes quelques charges liées à cette téléportation, notamment les coûts compensant le loyer du télégéré, ses déplacements, sa dépression...

Les titres immobiliers cotés en bourse ont chuté de 30% en moyenne, mi-mars. Cela indiquerait que l’investisseur avisé avait anticipé ces lignes, dans le long terme, ou mieux encore, suivi quelque recommandation de vente. Nous avons même vu des calculs capitalisant une baisse théorique loyers de 20% sur le seul marché suisse et autant d’explosion de surfaces vacantes, comme si la pandémie devait être éternelle. Cela a démontré que les actions immobilières sont totalement moutonnières. Cependant, l’expérience n’est pas anodine. S’il y aura bien une réflexion logistique, ce sera celle de la réorganisation du travail. C’est certain.

Imaginons une assurance, dont 80% du travail est administratif, une étude d’avocats, dont les collaborateurs peuvent parfaitement rédiger avis et recours chez eux, des banques de conseil, dont le contact direct avec le client ne couvre que 15% du temps de présence, un cabinet médical même: les consultations pour une part importante peuvent être menées à distance...Les exemples, ici farfelus, ne manquent pas. Reste la direction de l’entreprise. On a vu que se faire des mimis sur zoom ou facetime souffrait des mêmes vices que le bavardage par courriel, le tout surchargé d’humour lassant entre deux siestes prolongées. C’est comme dans les transmissions militaires: on ne peut pas interrompre. Or, diriger, c’est réagir, créer, imaginer, rebondir et décider. Dématérialiser n’est pas l’assurance d’un vaccin, pas plus que l’hydroxychloroquine n’est un sirop contre la toux. 

Aussi, la peur panique de la désertion massive des bureaux ne me semble-t-elle très théorique. Le défi de ce segment de marché important de l’immobilier (17% du marché, en moyenne, en Suisse, en valeur) sera l’habileté de négociation et d’apaisement des parties, surtout la patience des gérants de ne pas brader les deux millions de m2, neufs, mais vacants du pays (état de mars 2020). C’est là que l’on reconnaîtra les bons gestionnaires et non devant les tribunaux ou dans les gazettes. Mais pas avant quelques années. 

Un crash de valeur? En théorie, les méthodes d’évaluation modernes absorbent l’hypothèse d’une crise et des ajustements de comportement dans le temps long. Encore faut-il s’intéresser à la mathématique financière et dépasser les logiciels bon marché. Certes, pendant quinze ans, la «performance» immobilière (à deux chiffres), se calculait béatement par l’ajustement de deux variables: un loyer réputé éternel et une évaluation au taux hypothécaire du moment. La seconde variable, sans aucun génie, fut constamment du double ou du triple de la première. L’Eldorado, on s’y habitue! A présent, une seule certitude: les taux resteront bas et pour longtemps (sauf folie inflationniste des Etats) et à court terme, les loyers seront sous pression. L’un compensera l’autre et l’appréciation de la volatilité des rendements locatifs sera l’enjeu de la juste valeur. 

Finalement, tout cela est assez bon pour la demande, globalement pour l’économie. Ce virus, ce pourrait être une vitamine aussi!

* Administrateur-délégué, AMI International (Suisse) 






 
 

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