Tendances divergentes sur le marché immobilier suisse

mercredi, 29.01.2020

Philippe G. Müller*

Philippe G. Müller.

L’an passé, le marché du logement a enregistré la plus forte hausse de prix depuis 2014. Les appartements et les maisons ont renchéri de 2% environ. Cette évolution est essentiellement due aux taux d’intérêt hypothécaires, tombés à un nouveau plancher historique en 2019. La baisse des coûts du capital pèse plus lourdement dans les centres onéreux qu’en périphérie. Ainsi, les prix à l’achat des logements ont le plus augmenté dans les régions urbaines à l’économie dynamique, par exemple sur l’Arc lémanique.
Pour cette année encore, la Recherche d’UBS table sur une légère augmentation des prix des logements en propriété. Cette situation est favorisée par une faible offre de nouveaux logements en propriété par rapport aux appartements en location. En effet, le taux de logements en propriété ne devrait représenter cette année que 40% de toutes les demandes de permis de construire, contre 50% en 2012.
Dans les centres urbains, la forte demande «buy-to-let» (achat à des fins de location) et la demande de résidences secondaires contribuent à l’assèchement du marché du logement en propriété. Actuellement, plus de 15% des appartements vendus à l’origine comme logements en propriété sont finalement loués et 20% supplémentaires de ces logements sont acquis comme résidences secondaires. Mais si cette demande supplémentaire disparaît à nouveau, le nombre des logements en propriété disponibles augmentera. La rareté se transformerait alors en suroffre.
Environ 70 000 appartements locatifs, soit 2,8% du parc existant, étaient inoccupés fin 2019. C’est environ deux fois plus qu’il y a cinq ans. Toutefois, la suroffre n’a, jusqu’à présent, guère refroidi l’appétit des investisseurs. L’an passé, quelque 44 000 logements ont obtenu un permis de construire, soit 14% de moins que l’année précédente, alors qu’on ne constate qu’une faible diminution des demandes de permis.
La construction de logements se déplace vers des régions ne comptant pas de logements vacants. En 2019, c’est dans les pôles économiques de Zurich, de Genève et de Lucerne qu’a été enregistré le plus grand nombre de demandes de permis de construire. Le taux de vacance réduit de plus en plus les revenus locatifs dans les régions les plus touchées, telles que Soleure et le Tessin.
Depuis 2016, les prix des immeubles locatifs n’ont pas évolué, malgré la baisse des taux d’escompte. Les augmentations de prix ont été constatées quasiment exclusivement aux meilleurs emplacements, car ailleurs la hausse des taux de vacance a modéré la disposition à payer des investisseurs. En 2020, les loyers demandés devraient encore baisser de 1% environ, ce qui limite le potentiel de hausse des prix d’achat.
L’an dernier, les surfaces de bureaux dans les centres ont rapporté davantage que les immeubles en périphérie. Les centres profitent largement d’une croissance de l’emploi portée par les petites entreprises et les nouvelles sociétés et d’une demande correspondante de surfaces de bureaux flexibles.
Cependant, la croissance de l’emploi ralentit et des perspectives économiques moins favorables pèsent sur la demande de surfaces de bureaux. Les hausses de loyers devraient être exceptionnelles et les loyers pourraient même enregistrer une légère baisse sur l’ensemble du territoire suisse.

* Economiste responsable pour la Suisse romande, CIO GWM UBS






 
 

AGEFI




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