Taux de référence hypothécaire à 1,25%: 75 milliards de perte

lundi, 23.09.2019

Lorenzo Pedrazzini*

Le taux de référence hypothécaire est une arme d’ajustement massive du niveau des loyers, d’habitation et commerciaux, dont la plus infime variation a une influence gigantesque à l’échelle d’un pays, si petit soit-il. Certes, taux d’intérêts, taux hypothécaires et inflation sont corrélés, mais avec un décalage dans le temps qui n’est pas neutre sur les valeurs. L’Office Fédéral du Logement l’a annoncé inchangé à 1,5% il y a quelques jours. Pensez, il était de 6,75% à Genève en 1991. Moins 80% en trente ans et, le scénario d’un taux à zéro n’est pas improbable à moyen terme. Il y a dans la fixation de cette référence, très politique, des gagnants et des perdants et réciproquement, même si l’adaptation des loyers dépend d’autres paramètres d’indexation, donc peut paraître insensible statistiquement. Quel effet réciproque pourrait-on rétorquer? Si par hypothèse (certaine), le 2e pilier détient 20% de la fortune immobilière suisse, alors le rendement de la prévoyance est menacé pour tous. Locataires compris. Nous avions, dans ces colonnes, déjà tenté de mesurer le prix de la baisse précédente. On y revient aujourd’hui avec des chiffres plus précis dans le cas d’une baisse certaine du taux de référence dans les 3 ou 6 mois. 

Personne ne peut prévoir le moment, mais la maltraitance du francs suisse est une fatalité pour les taux. Les prix immobiliers resteront probablement à la hausse dès lors que la baisse du prix de l’argent neutralisera le risque d’une baisse des rendements. C’est l’effet de baignoire de cette classe d’actifs si proche des obligations. Le prix de l’argent baisse, les valeurs s’envolent et inversement. 

La vertu calviniste

Notre hypothèse est que d’ici fin 2019, le taux de référence hypothécaire soit réduit à 1,25%. Au plus tard en mars 2020, c’est demain. Si l’on devait estimer (aucune statistique disponible) que l’état locatif national se situe à 50 milliards (c’est probable), pour 80% représenté par l’habitat et le solde par le commerce et les bureaux et que 40% des loyers soient directement indexés sur l’inflation, le risque de baisse se situerait alors autour de 3 milliards de francs suisses. En correspondance de marché, c’est un risque de chute de valeur immobilière d’environ 75 milliards (imaginons que le marché «paie» sur la base d’une capitalisation de 4%).

Le système d’épargne, privé ou institutionnel, s’est transformé depuis trois ans environ, en machine à perdre. Fini le cochonnet qu’on donnait aux petits pour le casser et en virer les centimes sur cette vieillerie de carnet d’épargne. La vertu calviniste (et catholique aussi) d’une éducation de fourmi (on pense à la fable) est par conséquent la démonstration d’une énorme bêtise dans un monde où l’on s’enrichit par la dette. En Hollande ou au Danemark, les privés empruntent à taux négatifs (le différentiel entre le taux négatif appliqué et le zéro pour cent est affecté à l’amortissement par les banques commerciales). C’est insolite, quoique parfaitement démontrable économiquement. 

Un poison

Au Monopoly, on ne pouvait investir au-delà de la distribution initiale des billets. Il en existe un nouveau où, fourni dans le matériel du jeu, un tampon permet d’en imprimer à l’infini. Il faudrait donc pouvoir annoter, à la demande le Code des Obligations, pour coller à la réalité économique. C’est ici un sujet essentiel dont, dans cette période d’élections fédérales, personne ne parle. Plus simple de défiler pour le climat avec Greta ou de financer le congé des papas au... Monopoly. 

Quant aux propriétaires, bailleurs et épargnants, on ne peut que les inviter à négocier massivement des baux indexés sur l’inflation. Le taux hypothécaire est un poison. Et souhaiter au législateur de revoir le droit du bail. 

Ne quid nimis.

Qu’est-ce que le taux «de référence» hypothécaire?

Le taux «de référence» hypothécaire (TR) trimestriel est arrêté par l’Office Fédéral du logement qui l’a maintenu début septembre à 1,5%. 

La Banque nationale suisse (BNS), chargée du calcul, lisse l’observation des nouveaux crédits en fonction du volume de l’ensemble des engagements garantis par hypothèques, dans l’immense portefeuille des créanciers (il est supposé que la totalité des banques commerciales du pays délivrent une information précise, trimestrielle, analytique et complète; l’exercice est gigantesque au vu des millions de crédits en cours et de leur diversité). Cela a pour effet de décaler, donc d’atténuer les variations. Le TR varie de 25 bp, par échelon. Valeur septembre 2019, il devrait se situer en dessous de de 1,375% pour être ramené à 1,25%. On l’estime à 1,41% à l’heure de ces lignes. Alors, les locataires habitants pourraient faire valoir – pour ce seul motif de taux (car il y en a d’autres) – une baisse de 3% (art. 269 A, lit. B, CO), comme les locataires commerciaux qui eux peuvent aller jusqu’à 16.6%. Petites causes, grands effets.

*Administrateur-délégué, AMI International (Suisse) SA






 
 

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