Quid des fonds immobiliers suisses après une année 2018 maussade?

jeudi, 14.02.2019

Jonathan Martin*

Les niveaux de valorisation des fonds immobiliers suisses offrent de solides perspectives dans un environnement de taux bas.

L’année 2018 n’aura pas été de tout repos sur les marchés financiers. Terminant en recul de 5,3%, les fonds immobiliers suisses n’ont pas réussi à tirer leur épingle du jeu dans une année marquée par une performance négative sur la quasi-totalité des classes d’actifs.

Avant de s’essayer à l’exercice des pronostics, commençons par remettre cette piètre performance dans son contexte: l’exercice 2018 marque la plus mauvaise performance de l’indice SXI Real Estate Funds Broad sur les vingt dernières années et seulement la quatrième année de baisse depuis 20 ans et la première depuis 2013. Pour les amoureux des statistiques, cette performance représente une déviation de plus de trois écarts-types par rapport à la moyenne. 

Si ces chiffres font froid dans le dos, ils ont le mérite de remettre les compteurs de valorisation à des niveaux acceptables, pour ne pas dire attractifs. L’agio est revenu sur sa moyenne et médiane long terme de 20% alors que le rendement du dividende est à nouveau plus élevé que 3%. L’attrait des placements immobiliers s’est également renforcé par rapport aux obligations, comme en témoigne le spread de plus de 300 points de base sur le taux à 10 ans de la Confédération. 

Perspectives intéressantes

Dans ce contexte, les perspectives de la classe d’actifs sont intéressantes. Si les 6-7% générés en moyenne sur les dix dernières années ne seront pas atteignables, une performance de 3-4% par année est crédible. Les dividendes sont dans l’ensemble stables – même si légèrement sous pressions pour les fonds ayant un ratio de distribution proche de 100%. Les valorisations restent quant à elles toujours en hausse, portées par un marché des transactions dynamique. Finalement, quand bien même l’agio ne devrait pas apporter de contribution positive à moyen terme, son niveau moyen de 20% limite le risque de baisse.

Que dire des perspectives sur le marché immobilier direct sous-jacent des fonds immobiliers? Plusieurs éléments laissent songeurs: la hausse progressive des vacances résidentielles dans les régions périphériques, les changements structurels dans le commerce de détail (impactant la structure et le niveau de la demande), la suroffre toujours marquée et bien souvent inadaptée des surfaces administratives, etc. Dans ce contexte, l’investisseur se doit d’être sélectif sur les immeubles et sur ceux qui les gèrent, en privilégiant des équipes expérimentées sachant travailler activement les immeubles et faire face aux problématiques. 

Si le rapide rebond boursier de janvier (+4,7%) semble confirmer un certain regain d’attractivité pour la classe d’actifs dans un contexte de taux d’intérêts négatifs, le dynamisme de l’activité de titrisation – entendez nouveaux produits et augmentations de capital – devra être surveillé de près pour comprendre, et surtout anticiper, l’évolution de la performance des fonds immobiliers suisses.

*Analyste financier Solvalor Fund Management






 
 

AGEFI



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