Placements immobiliers: directs ou indirects?

mercredi, 28.11.2018

Philippe G. Müller*

Philippe G. Müller

En périodes de fortes turbulences boursières, comme ces dernières semaines, les investisseurs reviennent volontiers à des placements éprouvés. L’immobilier est généralement qualifié de «stable en valeur» et de «solide comme le roc». La question est cependant de savoir sous quelle forme investir dans l’immobilier.

Investissement direct dans des immeubles de rendement individuels ou indirect via des fonds immobiliers ou des actions immobilières à la liquidité garantie quotidiennement? En se focalisant sur la Suisse ou avec une diversification mondiale?

Actuellement, les fonds immobiliers suisses constituent un placement indirect relativement attrayant pour les investisseurs dont la monnaie de référence est le franc suisse. Trois raisons essentielles parlent en leur faveur. D’abord, le produit des distributions relativement stable. En effet, sur la base des valorisations actuelles, les fonds devraient maintenir le rendement sur distribution annuel prévu de 3% pour les distributions en espèces.

Ensuite, la stabilité des valeurs nettes d’inventaire (VNI). Les estimations des objets sous-jacents sur la base des expertises d’évaluations immobilières ont fortement augmenté ces dernières années, tandis que les taux d’intérêt baissaient. Toutefois, des baisses des valeurs immobilières dans les six à douze prochains mois paraissent peu probables. Enfin, les majorations (agios) relativement faibles par rapport aux VNI.

La Recherche d’UBS est un peu plus prudente en ce qui concerne les actions immobilières suisses, dont les primes par rapport à la valeur nette d’inventaire atteignent actuellement environ 20% et restent supérieures à leur valeur moyenne à long terme de 12%. Les investisseurs devraient se montrer sélectifs et choisir des sociétés qui présentent des valorisations attrayantes, un portefeuille et un bilan de grande qualité et des sources de revenus largement diversifiées.

L’étude «UBS Global Direct Real Estate» récemment publiée, analyse en détail l’attractivité des principaux marchés pour les placements immobiliers directs au plan international. La Recherche d’UBS estime qu’il est à l’heure actuelle un peu tard pour investir directement sur les principaux marchés immobiliers mondiaux. Seuls l’Allemagne et certains marchés européens isolés semblent encore receler des opportunités d’investissement raisonnables. Les segments les plus attractifs sont le logement ainsi que les bâtiments industriels et logistiques.

Sur le marché suisse des placements directs, les loyers sont sous pression dans presque tous les segments en raison de taux de vacance en hausse ou déjà très élevés. Le marché des surfaces de bureau profite encore actuellement de la croissance économique étonnamment vigoureuse et des embauches qui en découle.

Le risque d’une envolée soudaine des taux d’intérêt, qui pourrait impacter durement l’immobilier du fait de sa longue durée de détention, est actuellement minime. Mais les taux de vacance toujours en hausse devraient néanmoins peser structurellement sur les rendements locatifs, et donc sur les prix du marché suisse.

En ce qui concerne le volume des transactions, l’immobilier a déjà atteint en 2015 son plus haut niveau à l’échelle mondiale, mais les volumes se sont depuis hissés à de nouveaux sommets en raison de l’injection considérable de liquidités de la part des banques centrales.

Les rendements maximaux ont quant à eux chuté à leur plus bas niveau historique. A cet égard, les investisseurs effectuant des placements directs dans l’immobilier devraient actuellement se concentrer sur les rendements de distribution et ne plus guère espérer de fortes hausses de la valeur des immeubles, où qu’ils se trouvent.

* Economiste responsable pour la Suisse romande, UBS






 
 

AGEFI



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