L’immobilier européen, une opportunité de diversification

dimanche, 24.05.2020

Nombre d’investisseurs acceptent un fort «biais national» dans la part totale de l’immobilier, ce qui les expose à un risque de concentration. Or, des véhicules éprouvés permettent d’effectuer de manière efficace et avantageuse des placements au-delà de la frontière.

Werner Rutsch*

Dr. Werner E. Rutsch

Les immeubles Core aux meilleurs emplacements présentant un cash-flow stable sont aujourd’hui plus que jamais appréciés des investisseurs institutionnels. Mais pourquoi donc les investisseurs suisses ne s’intéressent-ils pas davantage à Paris, Francfort, Stockholm ou Londres en plus de Genève, Zurich ou Bâle? Pourquoi ne profitent-ils pas du potentiel de New York, Toronto ou Séoul? Après tout, les possibilités d’achat et de développement sont très limitées en Suisse. Alors que la plupart des caisses de pension et fondations de placement diversifient depuis longtemps déjà globalement leurs actions et obligations, nombre de spécialistes déplorent un «biais national» en matière immobilière. La plupart des investisseurs privilégient trop volontiers le marché immobilier suisse et notamment l’immobilier résidentiel. Conformément aux dispositions légales applicables aux caisses de pension, la part des placements immobiliers peut atteindre 30%, dont un tiers au maximum à l’étranger (art. 55, let. c OPP2). Toutefois, la part totale des investissements immobiliers à l’étranger n’est que de 2% à 10% environ selon l’institution de prévoyance ou l’investisseur.

Risque de concentration sur le marché national

Ce «biais national» n’est pas sans risques. La focalisation sur le marché suisse pourrait avoir de fâcheuses conséquences en cas de crise immobilière et d’éventuelles corrections de valeurs en Suisse. Si l’on considère les 30 dernières années, il apparaît en effet que les actifs immobiliers en Suisse ne sont nullement à l’abri des pertes. Par contre, quiconque ose regarder au-delà de la frontière et investir à l’international améliore le profil rendements-risque de ses placements. En combinant habilement les diverses catégories immobilières, il est même possible d’obtenir une meilleure performance pour un risque identique. D’autres pays étant entre-temps confrontés à la dynamique des taux faibles et à des prix élevés pour les valeurs réelles, il ne semble plus réaliste d’atteindre partout des rendements élevés. L’argument décisif est alors celui de la diversification. Les marchés immobiliers dans les pays nordiques, en Amérique du Nord ou en Asie sont soumis à leurs propres dispositions légales. Et l’évolution de la population et de l’économie répond globalement à des tendances différentes.

Marchés étrangers: terra incognita?

Si nombre d’investisseurs sont susceptibles d’avoir encore un lien avec Munich, Francfort ou Lyon, il en va autrement avec des contrées plus lointaines. Les investissements immobiliers sont considérés comme une «affaire locale». Des chausse-trappes guettent les investisseurs inexpérimentés ne serait-ce qu’en matière fiscale ou en raison du cadre juridique différent. Même pour les investisseurs institutionnels plus imposants, ces marchés font en quelque sorte office de «terra incognita». Il est trop compliqué de constituer son propre savoir-faire et d’établir un réseau local. Les capitaux importants à mobiliser pour des biens situés dans les grandes métropoles du monde entier, mais aussi les conditions complexes qui prévalent sur les marchés étrangers, sont autant de raisons supplémentaires de privilégier des placements collectifs indirects ou des fonds.

Des actions immobilières cotées ou des Real Estate Investment Trusts (REIT) semblent peu judicieux si l’on considère la volatilité des placements. En effet, ces investissements sont étroitement liés aux indices boursiers correspondants. Il en va de même pour une stratégie de placement, en soi simple, faisant appel à des produits indiciels passifs: ceux-ci sont certes également liquides et négociables comme des actions immobilières, mais ils n’offrent aucune diversification par rapport aux actions. Quiconque a par exemple déjà des positions dans un produit passif pour des actions dans certains continents dispose déjà d’actions immobilières ou REIT dans son portefeuille.

Investissement à la valeur liquidative

Les investisseurs suisses obtiendront une diversification optimale en misant sur des placements non cotés en bourse pour ce segment – idéalement des fonds qui détiennent directement des immeubles. De grands fonds gérés de manière professionnelle permettent de regrouper de manière optimale les placements et de préserver les intérêts spécifiques des investisseurs institutionnels. Ces investissements en fonds ne sont pas tributaires des variations à court terme des marchés et des bourses. Les investisseurs achètent à la valeur liquidative, pour laquelle des majorations ou agios en bourse sont dus. Dans l’ensemble, de tels investissements sont avantageux et réduisent considérablement la volatilité grâce au placement basé sur la valeur liquidative.

Avant de prendre une décision de placement définitive, l’investisseur ferait bien de considérer quelles régions et quels usages sont pris en compte. Le plus souvent, l’Europe, l’Amérique du Nord et l’Asie sont à l’avant-plan. Il faut également examiner si le véhicule de placement sélectionné présente également une diversification adéquate en fonction de l’usage et des secteurs (bâtiments commerciaux ou administratifs, magasins, hôtels, logistique, immobilier résidentiel, etc.). D’autres critères décisionnels décisifs sont une certaine taille critique d’un fonds, sa structure de coûts et une domiciliation reconnue et régulière, par ex. au Luxembourg ou en Irlande. Dans le cas particulier, il y a lieu de vérifier si certains risques doivent être couverts de manière séparée (devises) ou si le produit comprend déjà un hedge correspondant. Au final, de telles solutions donnent accès à des marchés internationaux, réduisent la volatilité, sont synonymes de sécurité et protègent les investisseurs, ce qui signifie qu’elles respectent les normes élevées qui prévalent dans le secteur.

* Head Institutional Business, AXA Investment Managers

 

 






 
 

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