Logements abordables: la proie et l’ombre

jeudi, 30.01.2020

Pierre-Gabriel Bieri*

Pierre-Gabriel Bieri.

L’initiative populaire soumise au vote le 9 février promet de réguler le marché immobilier au moyen de quotas fixes et uniformes pour l’ensemble de la Suisse, et en restreignant l’accès aux contributions publiques en faveur de l’assainissement énergétique. Le contre-projet, qui n’entrera en vigueur que si l’initiative est rejetée, prévoit plutôt de renforcer le fonds de soutien déjà existant, qui encourage les logements d’utilité publique de manière concrète et ciblée.

De belles promesses... pour plus tard

A moins de deux semaines du scrutin du 9 février, l’initiative «Davantage de logements abordables», avec ses promesses alléchantes, semble toujours séduire une partie des citoyens. Les partisans de l’initiative jouent sur du velours, car les prix de l’immobilier restent élevés dans les régions qui ont connu une forte croissance économique et démographique depuis plus d’une dizaine d’années.
Pourtant, avec l’arrivée de nombreux nouveaux logements sur le marché, qui entraînent une augmentation du taux de logements vacants, les augmentations de prix constatées dans ces régions se stabilisent et une tendance à la baisse commence à se faire sentir sur les nouveaux loyers. Mais les locataires déjà installés ne perçoivent pas encore cette tendance et, malgré des enquêtes de satisfaction globalement très positives, les promesses de «logements abordables» trouvent facilement quelques oreilles attentives.
Il faut toujours se méfier des promesses. Même en cas d’acceptation de l’initiative, celle-ci ne régulerait que la construction de nouveaux logements et les locataires actuels n’en verraient donc pas la couleur avant plusieurs années.
Les effets négatifs, en revanche, n’attendraient pas pour se faire sentir. Tout d’abord, les propriétaires de terrains seraient mis sous pression et leurs droits de propriété restreints par l’introduction d’un droit de préemption en faveur des cantons et des communes; les collectivités publiques pourraient alors acquérir prioritairement les terrains qu’elles convoitent afin d’y construire des logements à loyers contrôlés. Ensuite, les efforts d’assainissement énergétique des bâtiments se trouveraient freinés puisque les contributions publiques prévues à cet effet seraient soumises à la condition que la proportion de logements à loyer abordable reste inchangée.

Etatiste, centralisatrice, bureaucratique et mal ciblée

A ces premiers défauts s’en ajoute un autre plus général: l’initiative prévoit, dans un esprit technocratique, une «solution» uniforme pour tout le territoire suisse, sans tenir compte des besoins spécifiques des différentes régions. On devine déjà que, dans les régions où le marché immobilier reste tendu, la fixation d’un quota de 10% de nouveaux logements d’utilité publique ne constituerait pas une réponse adéquate; mais dans la plupart des autres régions, une telle contrainte apparaîtrait carrément absurde et nuisible.
Il faut en effet se représenter ce que signifierait une telle solution. On mettrait en place sur l’ensemble du territoire suisse une politique de dirigisme immobilier, avec une nouvelle machine administrative pour calculer et contrôler la proportion des nouveaux logements d’utilité publique et pour bloquer les autres projets si le quota fixé n’est pas atteint.
Pendant ce temps, les collectivités publiques seraient encouragées à subventionner, avec l’argent des contribuables, la construction de coopératives d’habitation à loyers artificiellement modérés, dont on n’est d’ailleurs pas sûr qu’elles seraient réservées à des personnes modestes.

Contre-projet: 250 millions en faveur des coopératives

Ce que beaucoup de citoyens semblent ignorer, c’est qu’on ne leur demande pas de choisir entre «tout ou rien». Il existe déjà actuellement un fonds de soutien à la construction et à la rénovation de logements appartenant à des coopératives d’habitation.
 Ce «fonds de roulement», géré par les maîtres d’ouvrage d’utilité publique, octroie des prêts à des taux d’intérêts très favorables, afin d’encourager l’acquisition et la rénovation d’immeubles existants, la construction de nouveaux immeubles, voire l’acquisition de terrains à bâtir.
Le volume d’encouragement touche environ 1500 logements chaque année. A la dotation actuelle de 510 millions de francs, le Parlement est prêt à ajouter 250 millions. Le crédit-cadre est d’ores et déjà voté... mais il s’agit d’un contre-projet, qui n’entrera donc en vigueur que si l’initiative est rejetée. En cas d’acceptation de l’initiative, ces 250 millions d’aide concrète passeront à la trappe.
Augmentation de l’offre grâce à un parc immobilier moderne, diminution de la demande en raison du tassement de la croissance démographique, tendance baissière sur les prix: on voit que la situation actuelle ne justifie pas une intervention étatique massive telle que celle réclamée par l’initiative.
Si un soutien des pouvoirs publics se révèle nécessaire, il doit se faire de manière ciblée à travers le fonds de roulement. Dans tous les cas, l’initiative constitue un élément perturbateur, qui imposerait une politique rigide et centralisatrice, nuisible en plus d’être inefficace.

* Centre patronal






 
 

AGEFI




...