L’immobilier vers des sommets jamais atteints?

mercredi, 18.09.2019

Philippe G. Müller*

Philippe G. Müller

Les rendements des emprunts de la Confédération ont atteint leur niveau historiquement le plus bas: ils sont négatifs pour toutes les durées disponibles. Cela réduit encore le coût des fonds étrangers, fausse le rapport de coût entre propriété et location des logements et dope les valorisations des immeubles de rendement.

Début 2015, sur le marché du logement en propriété, l’introduction des taux d’intérêt négatifs n’avait pas entraîné de flambée des prix. Mais, contrairement à ce qui se passait à l’époque, les taux hypothécaires sont en train de chuter substantiellement. 

Or, ceux-ci sont si bas depuis quelques années que les coûts du capital pour un bien à usage propre pèsent au final relativement peu dans le budget des ménages. La nouvelle baisse des taux d’intérêt n’a donc qu’un effet limité sur la disposition des ménages à acheter un logement, et donc sur la demande globale de logements en propriété.

Plus guère de potentiel de hausse

La robuste croissance économique a stimulé une augmentation des prix, actuellement de l’ordre de 2 à 3% par rapport à l’année dernière. Au vu du ralentissement conjoncturel attendu, une accélération de la hausse des prix est peu probable. En revanche, il y aura toujours des différences régionales. 

A plus long terme, une hausse des prix n’est possible que si les revenus ou les patrimoines augmentent, ou que les surfaces disponibles par habitant se réduisent. D’ici là, l’avantage financier lié à la propriété du logement devrait diminuer par rapport à la location. Dans certains cas, les loyers baissent considérablement, de sorte que les coûts de location ne sont plus supérieurs de beaucoup.

Sur le marché des immeubles locatifs, les investisseurs sont enclins à faire des acquisitions, d’autant plus que les avoirs en banque sont pénalisés par des taux d’intérêt négatifs. En outre, une grande partie des fonds des investisseurs institutionnels continue d’affluer vers le marché immobilier, car le niveau ultrabas des taux d’intérêt aggrave encore la crise des rendements. Jusqu’à fin 2020, une appréciation des prix des immeubles de rapport est attendue.

La hausse des prix devrait se concentrer sur les immeubles entièrement loués et sur les régions où l’on prévoit des loyers stables ou en hausse. Au contraire, les loyers en baisse et les dépréciations qui en résultent pèsent sur la disposition à investir dans les immeubles locatifs situés dans des périphéries moins attrayantes. 

Taux de vacance élevé

Depuis la crise financière, les faibles taux d’intérêt ont considérablement réduit le coût du capital, alimentant ainsi le boom de la construction d’immeubles locatifs. Par ailleurs, plus le coût du capital est faible, plus le bailleur peut attendre jusqu’à ce que l’immeuble soit complètement loué. 

Cependant, les dépréciations et les règles d’amortissement limitent la patience lors de la mise sur le marché. Cela dit, par le passé, l’effet des taux d’intérêt négatifs a été modéré. Dans le secteur de la construction notamment, les taux d’intérêt négatifs introduits en 2015 n’ont pas eu d’impact direct notoire. Le nombre de permis de construire a à peine augmenté entre 2012 et 2017.

Au cours des deux dernières années, l’augmentation du taux de vacance s’explique en grande partie par le ralentissement de la croissance démographique. Toutefois, la faiblesse des taux d’intérêt devrait continuer de maintenir l’activité de construction à un niveau élevé et, en contrepartie, soutenir les taux de vacance.

* Economiste responsable pour la Suisse romande, UBS






 
 

AGEFI




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