L’immobilier n’aide pas toujours à traverser les turbulences

mercredi, 12.09.2018

Philippe G. Müller*

Philippe G. Müller

Dans les périodes d’incertitudes, les placements immobiliers font figure de valeurs sûres aux yeux de nombreux investisseurs suisses. Ils pensent qu’un investissement dans la pierre permet de surmonter nettement mieux les phases difficiles ou critiques d’effondrement conjoncturel ou de turbulences sur les marchés financiers que les autres placements. A leurs yeux, l’immobilier a une valeur beaucoup plus pérenne que les formes de placement alternatives et y voient la garantie de rendements plus stables.

Au vu des récentes évolutions, il convient cependant de réviser ce point de vue ou, du moins, de porter un regard plus nuancé. Il faut tout d’abord distinguer entre placements directs et indirects. Dans le cas d’un placement direct, comme son nom l’indique, on investit directement dans un immeuble locatif, commercial ou encore à usage mixte logement / commerce.

L’investisseur perçoit ainsi les loyers générés par le bien. En principe, à moins d’investir dans un grand nombre d’objets, il en résulte un gros risque qu’il ne faut pas sous-estimer. En période de hausse des taux de vacance, l’investisseur peut ainsi essuyer des pertes de loyers. De plus, un placement direct constitue des actifs peu liquides dont il ne peut parfois se débarrasser qu’en le bradant, selon la situation du marché, surtout s’il faut vendre dans l’urgence.

En revanche, avec des placements indirects, tels que les fonds immobiliers ou les actions immobilières, l’investisseur bénéficie d’une très bonne diversification sur un grand nombre d’objets et profite d’une liquidité des titres généralement très élevée.

Ces avantages ont toutefois un prix: un agio, c’est-à-dire un surcoût des certificats de fonds de placement cotés en bourse par rapport à la valeur d’inventaire des immeubles détenus. Si l’on considère les récentes évolutions du marché, on peut dire que les fonds immobiliers suisses ont récupéré de leur plancher de fin juin 2018. Néanmoins, la performance globale de - 2% depuis le début de l’année ne devrait guère susciter d’enthousiasme chez les investisseurs.

Et le niveau de l’indice pour les actions immobilières a lui aussi à peine bougé depuis le début 2018. Globalement, cette année, la performance des valeurs immobilières suisses se situe dans la moyenne de toutes les valeurs suisses: le Swiss Performance Index (SPI) n’a pas non plus généré de rendement cette année. La bonne performance estivale des fonds immobiliers helvétiques a également entraîné une augmentation des agios, qui se situent actuellement autour de 22% en moyenne (moyenne à long terme: 21%).

Comme la Banque nationale suisse poursuit sa politique monétaire expansionniste et que les rendements des obligations à dix ans de la Confédération ne devraient augmenter que lentement, la pénurie de placements devrait soutenir cette performance. En revanche, les perspectives de location de plus en plus difficiles la tempèrent.

Bien que les fonds aient amélioré la qualité de leur portefeuille au cours des dernières années, ils ne pourront pas échapper aux conditions de marché plus difficiles à moyen terme. Depuis le début de l’année, les primes moyennes des actions immobilières ont légèrement baissé à environ 24% mais sont nettement au-dessus de leur moyenne à long terme de 12%.

En résumé: les placements immobiliers ne sont pas la solution miracle contre les turbulences du marché et devraient toujours être évalués dans le contexte du portefeuille global d’un investisseur.

* Economiste responsable pour la Suisse romande, UBS






 
 

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