L’hypothèque, un moyen de se constituer un patrimoine

mercredi, 18.03.2020

Philippe G. Müller*

Philippe G. Müller

La plupart des acheteurs d’un logement ont recours à une hypothèque pour réunir les capitaux nécessaires. Sur les prêts pour résidence principale, l’endettement moyen, en Suisse, est de 75% de la valeur du bien. Soit, au total, 700 milliards de francs. A côté de l’endettement hypothécaire, les ménages suisses possèdent aussi plus de 800 milliards de francs en liquidités et autres dépôts

Il est certes judicieux de détenir des liquidités pour couvrir les dépenses au jour le jour, mais leur coût d’opportunité est très élevé, surtout à long terme. Si la Banque nationale suisse abaissait encore davantage ses taux d’intérêt, le risque existe que la plus grande partie des liquidités soient frappés par des intérêts négatifs, ce qui augmenterait l’incitation à rembourser les hypothèques en cours.

Un remboursement réduit certes les charges hypothécaires et les coûts éventuels de détention des liquidités. Cependant, les fonds ne sont alors plus disponibles pour d’autres investissements rentables, puisqu’ils sont immobilisés comme capitaux propres, dans le logement. Conserver l’hypothèque peut aider à faire croître le patrimoine bien plus rapidement qu’une stratégie de remboursement supposée sûre.

Investir dans des actifs plus risqués

Renoncer à rembourser davantage en vaut la peine, dès lors que le rendement attendu des placements dépasse les charges hypothécaires. Actuellement, cela n’est pas le cas si l’on investit dans des placements sûrs en francs suisses. Les fonds doivent donc être placés, au moins en partie, dans des actifs plus risqués, tels que les actions. Le ménage doit ainsi pouvoir supporter des fluctuations de valeur, ce qui est d’autant plus faisable que son horizon de placement est long.

Le rendement attendu d’un portefeuille type diversifié en francs sur les sept prochaines années est de 3,3%. Il est donc supérieur aux charges hypothécaires (environ 1% pour les hypothèques à long terme). Cela signifie que le rendement du patrimoine global, y compris le logement en propriété, est considérablement plus élevé si l’on investit les capitaux disponibles plutôt que de les utiliser pour rembourser l’hypothèque.

Réduire la dépendance au marché immobilier

L’effet est accentué par la déductibilité fiscale des intérêts hypothécaires. Pour les propriétaires de moins de cinquante ans, disposant d’un horizon de placement long et d’un profil de risque adéquat, il peut être judicieux d’investir une forte proportion de leur fortune en actions. Et même jusqu’à 100% d’actions. Dans ce cas, le rendement annuel attendu sur les sept prochaines années serait de 4,2%.

Il apparaît donc que placer toute sa fortune dans l’acquisition d’un logement n’est pas une stratégie aussi sûre qu’on le croit. En effet, la valeur du bien immobilier est soumise, d’une part, aux fluctuations cycliques du marché, mais aussi à des risques immobiliers spécifiques importants. En conservant l’hypothèque afin d’investir davantage dans des titres financiers, on réduit la dépendance aux aléas des prix sur le marché immobilier. Cela dit, le risque de fluctuations du patrimoine s’en trouve accentué.

Dans tous les cas, il convient de garder un œil sur certains risques, même si l’on renonce à rembourser l’hypothèque. Une augmentation substantielle et durable des taux d’intérêt  et donc des charges hypothécaires constitue le principal danger. Des traites hypothécaires plus élevées pèsent en effet sur le budget des ménages et,au moins temporairement, sur la valeur du logement, en raison de l’effet négatif sur la demande. Si les taux d’intérêt augmentaient de 1%, la baisse des prix du marché immobilier pourrait atteindre 15%. 

*Economiste responsable pour la Suisse romande, CIO GWM UBS






 
 

AGEFI



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