Le voleur locatif

lundi, 26.11.2018

Lorenzo Pedrazzini*

Lorenzo Pedrazzini

Bulles ou crises, qu’on nous démontre le contraire, leurs causes sont celles des humeurs politiques à 90%. Normes, règles, règlements, imposition, voilà les poisons ou les vitamines du marché  immobilier. Le mieux fut jadis l’ennemi du bien; rappelons-nous la dernière crise immobilière de 1990: simultanément deux arrêtés fédéraux urgents, une décision de la BNS, un durcissement de la Lex Friedrich et de l’imposition des SI. Le marché chuta en six mois de 40%. Bon, il paraît que ça ne se verra plus.

Entre temps, il est tout aussi possible de péjorer une situation, sans heurts, doucement et discrètement. Le concept presque idéaliste (on pense à Kant) de «valeur locative» est révélateur à la fois d’une idéologie lointaine (le socialisme) et d’un opportunisme pragmatique (on prend où il y a). Le génie de nos alpages a été de lisser la douleur fiscale par quelques couches d’emplâtres. C’est cela aussi le folklore des Helvètes.

Hors tempêtes conjoncturelles, dans l’immobilier (ici comme ailleurs), le risque c’est toujours l’impôt. En Espagne, par exemple, par le jeu des successions, votre maison appartient à l’Etat en trois générations. Revenons à nos moutons et à leur laine. La valeur locative, c’est un impôt sur le revenu et rien d’autre, perçu sur la valeur théorique de la location (fictive) de votre toit. Idéalement, il devrait être équitable et égal pour tous. Cela ne marche pas. Selon que deux propriétaires soient taxés sur le même loyer,  pour des actifs identiques, au même moment , leur impôt variera du simple au quadruple selon: leur domicile, leur revenu, leur fortune, leur dette… La faille est là.

Pour résumer la perversité d’un système qui se voulait équitable (hors correctifs fiscaux, et il y en a), on taxe unilatéralement du vent (une fiction), un revenu qui n’est pas perçu, à un niveau également théorique (le loyer éventuel); autant de variables qui ne reposent sur aucune méthode, aucune observation sérieuses. L’impôt est tellement bête qu’il provoque tollés ou jérémiades à chaque adaptation. C’est normal et cela constitue à mon sens un déni de droit sauf à démontrer par une méthode simple, claire et transparente que l’hypothèse d’un loyer imaginaire est évidente.

La difficulté de ces concepts réside dans la très grande difficulté de les définir de manière transparente ou systématique. Or, un impôt est efficace lorsqu’il est simple, incontestable, même si son application et son motif sont arbitraires. Dans la classe des actifs immobiliers, par nature totalement hétérogène, reposant sur un marché inefficient (dans le sens où l’information fait défaut et les actifs sont totalement illiquides), proposer une méthode solide et pérenne est… improbable et malvenue. On sera toujours dans le déni. D’où les levées de boucliers (ou de lances) à chaque réadaptation fiscale. Si l’impôt baisse, les partisans de la propriété collective hurlent; ceux de la propriété privée chantent. Et réciproquement, inversement.

Une association suisse de propriétaires fonciers s’est intéressée aux origines du phantasme locatif, pour nous rappeler ou nous apprendre que l’impôt sur la valeur fantôme - il faudrait dire les chose comme ça - frappant le rendement non réalisé des immeubles date de plus d’un siècle, motivé alors par l’effort de guerre, renouvelé depuis chaque vingt ans par des arrêtés de durées déterminées quoique il y a six décennies, la loi le consacra finalement dans l’IFD. Un demi-siècle de perception sans base légale! C’est ça, l’état de droit et le droit de l’Etat.

Intellectuellement, cet impôt frappe une situation personnelle, au motif que celui qui possède jouit, sans besoin particulier de comptabilité, d’une sorte de transformation du capital investi par le bénéfice qu’il en tire, de l’usage qu’il en fait: l’habiter. Dans le cas d’une maison, l’acquérir, c’est ensuite, en effet, bénéficier d’un toit. Evidemment, quoi d’autre?

Il y a dans cette approche sans doute une perversion essentielle: celui qui possède, sous couvert d’un privilège, doit moralement redistribuer à celui qui n’a rien. On pense ici au locataire qui ne déduit pas de son impôt le montant de son loyer. On pourrait étendre cette idée creuse à tous les types de propriété: le propriétaire de lave-linge par rapport à celui qui recourt aux salons lavoirs, le propriétaire automobile par rapport à celui qui prend le bus, le propriétaire d’un verger par rapport à celui qui achète ses pommes à la Migros…

Certes, la loi admet en contre-partie la déduction des frais hypothécaires (sauf l’amortissement) et la déduction assez généreuse des charges de rénovation. Ce sparadrap est un truc typiquement suisse. Je te le prends d’un côté pour te le rendre de l’autre, à titre de contrition. Compliqué, tordu, malsain même si le système a toujours privilégié les propriétaires. Mais en les affaiblissant à leur insu: ils n’avaient aucun motif d’amortir leurs dettes et personne n’avait imaginé la chute des taux à 0%. En Suisse, les hypothèques, on ne les rembourse pas, on en hérite en se réjouissant d’un patrimoine négatif.  

Admettons que, pour déterminer et adapter une valeur locative de marché (quel est le loyer que je peux attendre de mon appartement, à un moment donné, dans une situation donnée?), il n’y ait aucune méthode précise. Pourquoi? Parce qu’on n’y a jamais investi de moyens ou d’outils d’observation sérieux. Tout repose sur des approximations, des estimations, des compromis et des moyennes, à défaut de statistique et de systématique. Il peut y avoir des barèmes objectifs, même de mauvaise foi: la dîme du moyen âge, la djizia des Arabes… La valeur n’est pas un calcul, c’est une observation. Les cantons appliquent le droit fédéral en pratiquant le grand écart, selon que la majorité politique aime ou non le concept de propriété. Le Valais est deux fois plus généreux que Bâle ou Genève. On a le sens, là, du patrimoine!  

En conclusion, comment crier que ce système d’emplâtre n’est pas solide, qu’il recèle plus de vices que de vertus? Soit l’application d’une règle est uniforme, soit elle ne l’est pas. Il est vicieux parce qu’il est vicié pour deux raisons parallèles: pour l’Etat, parce que la méthode est toujours contestable et sa ressource aléatoire et surtout pour le propriétaire, parce que le système le dissuade d’amortir ses dettes et c’est un suicide. Vivement que cette double bêtise disparaisse.

* Administrateur-délégué, AMI International






 
 

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