Le termitage du territoire et ses remèdes

lundi, 21.01.2019

Lorenzo Pedrazzini *

Lorenzo Pedrazzini

GRAIN DE SABLE IMMOBILIER

Je m’efforce depuis quelques chroniques de (tenter de…) démontrer que les variations des valeurs immobilières, respectivement des prix, ne dépendent que très peu du yo-yo des taux ou de la psychologie conjoncturelle, mais bien plutôt de décisions publiques, politiques, fiscales ou administratives. La prochaine votation portant sur le «mitage du territoire» renforce ma thèse. Mieux que ce vilain mot de «mitage», «termitage» me semble plus approprié (observant le comportement et les conséquences de l’appétit de ces petites bêtes, certes cousines. Les termites détruisent systématiquement et définitivement, sans retour ni remède. Avec les mites, on peut toujours repriser).

Comme toujours, une initiative peut souligner avec pertinence une situation regrettable (le termitage) en y accolant un remède farfelu dont le législateur ne sait que faire parce qu’il n’existe pas de moyen ou que son but est impossible. C’est ici le cas. Ces lignes ne sont pas un commentaire de l’initiative, mais la démonstration que le mieux est l’ennemi du bien et qu’il y a là une réelle occasion manquée de faire converger une évidence (le sol est rare, limité, galvaudé) et les moyens de corriger (une bourse romantique de compensation).

Pour rappel, l’initiative veut que pour chaque m2 déclassé en mètre constructible s’opère sur le territoire suisse un m2 une compensation inverse: un m2 constructible revient à la zone agricole. Il s’accole à l’initiative, une série de vœux pieux du genre: «créer un environnement favorable à des formes d’habitat durable», «dans des structures de petites tailles», «une qualité de vie élevée»... C’est un peu le jargon d’un ex candidat français à je ne sais quelle élection: «La France des mille villages». C’est aujourd’hui celles des mille ronds-points.

Sur le fond, les jeunes écolos ont raison. De surcroît en année électorale! Les travaux des révisions de la LAT sont trop subtils pour être connus, encore, et de ce que l’on voit des développement urbains (restons chez nous, prenons le côteau de Gravelone à Sion, l’échappée nord de Chatel Saint-Denis, les satellites de Fribourg ou les champignons carrés de Nyon...), l’urbanisme est abominable, anarchique, d’une laideur qui nous fait regretter l’architecture socialiste de la Pologne. C’est un fait. La course (rentable à court terme, pour les communes: ce sont de nouveaux contribuables) à la multiplication des lotissements n’est pas qu’une horreur helvétique.

Hors sujet, c’est là que l’initiative manque d’imagination (ou d’économistes), est l’idée d’une compensation m2 contre m2. Il y a trois raisons à cela, toutes pragmatiques: la valeur ou l’intérêt d’un m2 foncier dépend de son emplacement géographique (périphérie de villes ou arrière-fonds de vallées), de sa situation physique (un m2 en flanc de colline orientée au nord n’a pas la valeur d’un bord de lac), de la rapidité d’obtenir un permis de construire et de sa densité (les écolos devraient faire de la promotion).

Plus préoccupant, encore, est le stock de compensation théoriquement à disposition pour ces échanges, en Suisse. Le Conseil fédéral, atrocement précis, estime qu’il s’agit d’une réserve comprise entre... 25 et 40.000 hectares. Bref, on n’en sait rien, on ne sait pas où, on se sait ni quand ni comment... C’est pas sérieux. De là à fabriquer à Berne ou ailleurs «l’Office des Compensations de Droits à Bâtir» dont l’aval éventuel (et onéreux) - un accord administratif préalable de déclassement et de reclassement intercantonal - ne laisse aucun doute qu’il s’ensuivrait une inflation des prix. C’est l’effet mécanique de la rareté, comme pour ceux qui, chanceux, ont échappé de quelques semaines ou quelques jours aux fourches de la Lex Weber. Il y a eu des Valaisans heureux, ils ont vendu plus cher grâce au vote des Zurichois.

* Administrateur-délégué, AMI International






 
 

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