Le risque de bulles immobilières reste élevé

mercredi, 03.10.2018

Philippe G. Müller*

Philippe G. Müller

Le rapport «UBS Global Real Estate Bubble Index 2018» analyse le prix des logements dans vingt grandes villes des pays industrialisés. Les résultats montrent que les marchés immobiliers de la plupart des métropoles présentent un risque de formation d’une bulle immobilière ou une surévaluation considérable. C’est à Hong Kong que le risque de bulle est le plus élevé, suivi de Munich, Toronto, Vancouver, Amsterdam et Londres. Zurich et Genève sont modérément surévalués.

A Stockholm, Paris, San Francisco, Francfort et Sydney, on observe des déséquilibres importants. Los Angeles, Tokyo et New York se distinguent par des évaluations élevées. En revanche, les marchés immobiliers à Boston, Singapour et Milan sont à leur juste valeur, tandis qu’à Chicago, le marché est sous-évalué.

En 2017, le risque de bulle immobilière a nettement augmenté à Munich, Amsterdam et Hong Kong. A Vancouver, San Francisco et Francfort, les déséquilibres se sont accrus sur le marché. Le niveau de l’indice a néanmoins reculé dans pas moins d’un tiers des villes. Stockholm et Sydney ont enregistré le plus fort recul et ont quitté la zone «risque de bulle». A Londres, New York, Milan, Toronto et Genève, les valorisations ont légèrement baissé.

De nombreuses métropoles sont certes exposées à un risque de bulle immobilière, mais la situation actuelle n’est pas comparable aux conditions du marché qui régnait avant la crise. Les investisseurs devraient néanmoins faire preuve de prudence sur les marchés immobiliers présentant un risque de bulle comme Hong Kong, Toronto et Londres.
Ces cinq dernières années, le rendement médian de la performance annuelle générée par les logements en propriété dans les principales villes des pays industrialisés était de 10%. Ce chiffre inclut le revenu locatif et les bénéfices comptables non réalisés en raison des hausses de prix. Cependant, il est difficile de dire à quel point les rendements seront attrayants dans les années à venir. C’est pourquoi, il est conseillé la prudence pour l’achat de logements dans la plupart des grands centres urbains des pays industrialisés.

L’an dernier, le boom des prix de l’immobilier résidentiel dans les métropoles a perdu de sa dynamique et de sa portée. Au cours des quatre derniers trimestres, les prix corrigés de l’inflation ont augmenté en moyenne de 3,5%. C’est nettement moins que les années passées, mais cela reste supérieur à la moyenne sur dix ans.

En revanche, la forte tendance à la hausse s’est poursuivie dans les principales agglomérations de la zone euro ainsi qu’à Hong Kong et Vancouver. Mais les premières fissures sont apparues dans ce boom: l’an dernier, dans la moitié des villes exposées au risque de bulle, les prix du logement ont reculé. La baisse est même de plus de 5% en termes réels à Londres, Stockholm et Sydney.

Dans les villes analysées, le rapport prix / revenus moyen est passé de 5,5 en 2008 à 7,5 en 2018. A moins d’hériter d’une somme considérable, la plupart des ménages ne peuvent plus s’offrir un bien immobilier dans une grande métropole. En réaction au prix devenu excessif des logements en propriété au cours des cinq dernières années, presque toutes les villes ont introduit des règles supplémentaires comme un droit de timbre ou des freins à l’augmentation des loyers.

Associées à des conditions plus strictes pour l’octroi de crédits, de telles règles pourraient mettre un terme abrupt à un boom de l’immobilier, comme le montre actuellement l’exemple de Sydney.

* Economiste responsable pour la Suisse romande, UBS






 
 

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