Le grain de sable immobilier: 750 milliards de dettes, et alors?

lundi, 05.11.2018

Lorenzo Pedrazzini*

Lorenzo Pedrazzini

En économie politique, faute de parler clair sans assommer le péquin, on parle en «ratios», on démontre en «pour cents». Pour émouvoir ou affoler. Il en va ainsi, par exemple, du ratio de l’endettement d’un Etat calculé sur sa dette (jamais complète) par rapport à son produit intérieur brut (PIB). Cet instrument n’est significatif que pour le tiers monde!

Dans les économies avancées, la richesse d’un Etat se mesure sur ses échanges qui eux… ne sont pas intérieurs (le PNB). La formule PIB fut inventée il y a trente-cinq ans, par Laurent Fabius. A présent, elle est banale et je crains que personne ne puisse la nuancer. C’était un outil de communication politique intérieure française, exporté par paresse à l’ensemble de la communauté internationale. Economiquement, dette/PIB, cela ne signifie rien. Longue introduction pour en arriver à notre affaire. La somme de la dette hypothécaire privée des Suisses (750 milliards) dépasse de 8% le PIB du pays (690 milliards en 2018 probablement) et correspond à une dette par habitant (bébés compris) de 94.000 francs. C’est impressionnant, étonnant, insolite. Mais pas forcément affolant. Voilà pourquoi, en quelques lignes, nous parlerons de tous ces milliards qui font des Suisses les plus riches du monde, il paraît.

Les 750 milliards évoqués plus haut (en fait 743 milliards) ont d’abord une vertu. Imaginons une marge de crédit, cette foule de chiffres (près de 100 fois le budget du canton de Genève) génère environ 5 milliards et demi de revenus à ceux qui prêtent et, indirectement, un milliard et demi d’impôts sur ces seuls profits. Il y a déjà là une vertu sur le vice de la dette. L’Etat en profite. Dans notre droit actuel, les Suisses soustraient le même montant puisqu’ils peuvent déduire le coût de leur dette. Perte fiscale pour l’Etat d’au moins un milliard, compensée par l’impôt sur les créanciers. Le calcul est bon.

Revenant à ce montant astronomique de 750 milliards, cela signifie que, si les créanciers font bien leur travail (par hypothèse tout à fait théorique), la valeur de l’immobilier gagé des ménages frôle 1000 milliards. Là, c’est presque deux fois le PIB. Par hypothèse toujours, il se peut que 25% des propriétaires suisses non endettés détiennent par ricochet près de 500 milliards de valeurs immobilières supplémentaires.

Un raccourci forcément faux nous indiquerait que la fortune cumulée des Suisses vertueux et des cigales endettées - en laissant de côté la fortune des collectivités publiques (villes, cantons, Confédération par la poste, l’armée les trains et…cetera) - gonfle probablement la fortune immobilière brute des Suisses aux alentours de 2000 milliards, 2e pilier compris. Presque trois fois notre PIB … et trois cents fois le résultat de Nestlé! On pourrait à nous seuls effacer la dette des Français ou acheter un pays.
En résumé, c’est quoi la fortune de la Suisse? Ses paysages, son eau claire, la formule chimique du vacherin? Non. C’est l’immobilier. Une économie essoufflée dans ses frontières ne peut-elle compter que sur ses pierres? Nous reviendrons sur les réformes fiscales en cours et les conséquences non neutres qu’elles supposent. Entre-temps, ne nous affolons surtout pas, le cours du vacherin semble relativement stable.

* Conseil d’investissement immobilier






 
 

AGEFI



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