L’actuelle transformation de l’accès à l’immobilier suisse

mardi, 21.08.2018

Dan Amar*

La Suisse détient depuis longtemps le taux de propriétaires le plus bas d’Europe avec 42,5%, comparé à 51,7% pour l’Allemagne, 64,1% pour la France et à plus de 70% pour la Belgique ou l’Italie (Statista, 2016).

En Suisse, le prix médian d’un appartement de 3 chambres est d’environ CHF 900.000. Selon les normes de la FINMA, les banques requièrent des futurs propriétaires 20% de fonds propres, soit CHF 180.000, sans compter les frais d’acquisition. 

Pour déterminer si la banque octroie le prêt de CHF 720.000 pour cet appartement, elle va procéder à une simulation comprenant 5% d’intérêt simulé sur la dette, 1% de frais d’entretien sur la valeur du bien et environ 1% d’amortissement pour réduire l’endettement supérieur à 66% de la valeur vénale, ce qui donne au total CHF 52.200. 

Ce montant va nécessiter un revenu annuel minimum de CHF 155.000 sur base d’un ratio charge/revenu de 33% tel qu’exigé par l’Association Suisse des Banquiers. Selon l’Office Fédéral de la Statistique (2015), en comparant cela au revenu disponible moyen en Suisse de CHF 83.500 par ménage de 2,17 personnes et sachant que 61% de la population dispose d’un revenu inférieur à cette moyenne, on réalise que l’accès à la propriété n’est pas à la portée de tous

Et, si l’on fait le même exercice pour les grands centres urbains, l’écart se creuse encore plus. Dans la région genevoise, le prix médian du même appartement se situe à CHF 1.400.000 et le revenu moyen à CHF 144.000 par ménage (OCSTAT, 2014). Cela nécessite donc un revenu minimum de CHF 245.000 par ménage, en plus des fonds propres de CHF 280.000 à injecter. 

Si la propriété est inaccessible pour la grande majorité de Suisses, le crowdfunding offre la possibilité aux particuliers d’investir dans la pierre. Nouveau en Suisse, ce mode de financement participatif représente une solution pour contourner les barrières d’entrée. L’investissement minimum est en général de CHF 25.000. Il s’agit d’un investissement passif puisque les plateformes sont gérées par des professionnels de l’immobilier et offrent un service clé en main, de la transaction à la gestion. En outre, le risque locatif est atténué puisque, à défaut de détenir un appartement contenant un locataire, chaque investisseur est propriétaire d’une part de l’intégralité d’un immeuble.

L’immobilier est un investissement tangible aux revenus stables. Peu d’actifs offrent pareil retour sur investissement à risque similaire. Autre argument, la pierre en Suisse est un des seuls secteurs à avoir traversé la crise des subprimes de manière haussière, preuve en est l’évolution de l’indice des prix de l’immobilier publié par Wuest & Partner (2018). Pendant la période entre juin 2007 et juin 2010, le gain de cet indice a été de 10,7% alors que le SMI a perdu 33,5%.

L’immobilier fait face à une pénurie de logements dans certains grands centres et, selon le scénario de l’Office Fédéral de la Statistique (2018), la population devrait passer de 8,3 millions à 9,5 millions d’ici 2030, soit +14% et il faudra sans aucun doute loger ces habitants. 

Démarré en 2016, le crowdfunding immobilier a triplé pour atteindre CHF 116 millions en 2017 selon le Crowdfunding Monitoring Switzerland 2018 de l’Institute of Financial Services de Zoug, démontrant ainsi l’engouement pour cette classe d’actif.

*CEO Foxstone SA






 
 

AGEFI



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