Le marché immobilier suisse: tout est question de situation

jeudi, 27.02.2020

L’activité de construction persistante en dehors des centres suggère que les loyers vont continuer de baisser.

Marie Seiler *

Marie Seiler

Pour l’immobilier résidentiel, tout est toujours question de situation. Compte tenu d’un environnement de taux bas prédominant, d’une pénurie d’investissements alternatifs et d’un besoin toujours aussi élevé d’espace habitable dans les centres, on peut supposer que les prix de l’immobilier résidentiel vont continuer à augmenter en 2020. 

Les immeubles d’habitation dans des emplacements recherchés dans les grandes villes suisses connaîtront de nouveau des hausses de prix significatives cette année. Cela vaut plus particulièrement pour les logements en propriété, car le secteur de la construction se focalise clairement sur les appartements locatifs et l’offre de nouveaux logements en propriété n’est donc pas adaptée à la demande croissante et au pouvoir d’achat accru. 

Parallèlement, on peut penser que les loyers de l’immobilier résidentiel dans des emplacements périphériques vont poursuivre leur tendance négative actuelle. L’activité de construction persistante et l’augmentation du nombre de logements vacants en dehors des centres suggèrent aussi que les loyers vont continuer de baisser. Un abaissement éventuel du taux de référence à 1.25% en 2020 accentuerait encore cette tendance.

Recul prévisible de la demande de bureaux

Un léger recul de la demande en termes de surfaces de bureau est prévisible, dans le sillage du ralentissement actuel de la conjoncture. Il pourrait se traduire par une augmentation du nombre de vacants, notamment à la périphérie des grands centres. 

Parallèlement, on peut tabler au niveau national sur une réduction de l’activité de construction d’immeubles de bureaux. Elle répond au recul attendu de la demande d’espaces de bureau et nous prévoyons par conséquent la stabilité du marché, sans augmentation significative des surfaces vacantes. Seule la région de Genève se caractérise par une forte activité de construction. L’offre excédentaire de surfaces générée occupera le marché local en 2020 et au-delà. 

En matière d’évolution du rendement, le marché de l’immobilier de bureaux ne fait pas exception. Il faut là aussi s’attendre à une poursuite de la compression des rendements. Fin 2019, les rendements nets initiaux pour des villes telles que Zurich, Genève et Zoug étaient déjà de l’ordre de 2.4% et la baisse pourrait se poursuivre cette année, car aucun changement de la politique des taux d’intérêt n’est attendu. Concernant les loyers sur le marché des bureaux, l’emploi toujours solide en 2020 soutiendra une nouvelle hausse des loyers, mais sous une forme atténuée.

Baisse des loyers dans les grandes villes suisses

En ce qui concerne les surfaces de vente, nous tablons en 2020 sur une compression des rendements, uniquement dans les centres des grandes villes (fin 2019 autour de 2,4% aux meilleurs emplacements) et donc sur une hausse des prix de l’immobilier. Cela s’explique moins par le résultat du segment du commerce de détail dans le contexte économique global que par la qualité des emplacements ainsi que la mixité d’utilisation avec des surfaces de bureaux ainsi que d’habitation. 

En plus d’une baisse des loyers dans toutes les grandes villes suisses, le changement structurel s’accompagne aussi cette année par un nombre significatif de surfaces vacantes et par une pression sur les loyers aux emplacements périphériques. 

Des concepts innovants et susceptibles de s’adapter aux circonstances actuelles sont demandés. 

Une évolution particulièrement satisfaisante a par exemple été enregistrée pour les magasins dits de «convenience» et les shops de station-service, dont les chiffres d’affaires ont progressé de plus d’un tiers ces 10 dernières années. Le scepticisme actuel des investisseurs immobiliers à l’égard des biens du commerce de détail se poursuivra en 2020. 

*membre de wipswiss et Head Real Estate Advisory chez PwC






 
 

AGEFI



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