La suppression de la valeur locative et ses conséquences

mercredi, 10.10.2018

Philippe G. Müller*

Philippe G. Müller

Le niveau durablement bas des intérêts a créé un contexte politique dans lequel une majorité pourrait se dégager pour abolir le système de la valeur locative en vigueur en Suisse.

C’est dans ce but que la Commission de l’économie du Conseil des Etats (CER-E) a posé récemment les modalités d’une réforme visant à abolir la valeur locative pour la résidence principale. Les résidences secondaires ne seront en revanche pas concernées par le changement de système, ce par égard pour les cantons de montagne qui craignent d’importantes pertes de recettes fiscales.

En contrepartie, les frais d’entretien et de rénovation des immeubles ne devraient plus être déductibles fiscalement. Au niveau fédéral, les déductions liées à la protection de l’environnement et aux économies d’énergie seraient elles aussi supprimées. Les cantons pourraient néanmoins prévoir de telles déductions dans leur réglementation fiscale.

La déduction fiscale des intérêts hypothécaires pour la propriété du logement à usage propre doit elle aussi être supprimée. Les intérêts hypothécaires resteraient cependant déductibles à hauteur de 80 ou 100% des autres revenus patrimoniaux (par exemple loyers d’un logement secondaire, rendement de papiers-valeurs).

La commission prévoit enfin une déduction pour ceux qui accèdent pour la première fois à la propriété (primo-accédants): leurs intérêts hypothécaires devraient être plafonnés pour une durée limitée (environ dix ans) et le montant déductible diminuer linéairement au fil des ans jusqu’à atteindre zéro.

Ce changement de système n’aura pas les mêmes conséquences pour les différents groupes cibles de propriétaires fonciers. Parmi les gagnants, on peut citer les retraités, dont l’endettement est généralement assez faible et qui ont tendance à repousser à plus tard les rénovations.

De même, ceux qui achètent des immeubles résidentiels à l’état neuf avec un faible besoin de rénovation sont avantagés. En revanche, les propriétaires d’immeubles anciens devraient être perdants, car les investissements souvent élevés pour la rénovation ne seront plus déductibles fiscalement.

La suppression complète de l’imposition de la valeur locative, des déductions des intérêts hypothécaires pour les logements à usage propre et des déductions pour frais d’entretien devraient coûter près de 1,4 milliard de francs de recettes fiscales à la Confédération, aux cantons et aux communes.

Les intérêts hypothécaires pourront toujours être déduits à hauteur des revenus patrimoniaux. Cette disposition devrait doubler le manque à gagner fiscal. D’après les calculs d’UBS, au taux d’intérêt hypothécaire actuel de 1,5%, les pertes fiscales devraient s’élever globalement à près de 2,5 milliards de francs. La fourchette d’estimation est cependant assez large.

Les intérêts hypothécaires actuels très bas (1,5% en moyenne) ne permettent que des déductions fiscales limitées. Dès un taux d’intérêt moyen de 2,5%, les propriétaires se retrouveraient pourtant lésés par le changement de système.

De plus, les effets d’une telle mesure dépendent du taux de nantissement et du besoin de rénovation de l’immeuble. Les prix des immeubles anciens seraient les plus affectés par le changement de système, car les rénovations ne permettront plus d’économies d’impôts. Les propriétaires actuels d’immeubles anciens essaieront donc d’effectuer les rénovations avant le changement de système, ce qui devrait donner un coup de fouet au marché de la rénovation.

Les propriétaires d’objets neufs, en revanche, profiteront du changement de système, car les déductions fiscales pour rénovations sont minimes dans les premiers temps.

* Economiste responsable pour la Suisse romande, UBS






 
 

AGEFI



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