Investir de façon sélective dans des titres immobiliers indirects

mercredi, 27.02.2019

Philippe G. Müller*

Philippe G. Müller

L’année 2018 a été éprouvante pour les investisseurs dans l’immobilier suisse coté. En effet, la performance globale de ces titres – à savoir la moyenne entre fonds et actions immobiliers – a été la plus faible des dix dernières années, à -4,5%. En revanche, depuis le début de cette année, l’évolution est réjouissante.

Avec -2,1%, les actions immobilières ont tout de même surperformé les fonds, qui ont reculé de 5,3% sur l’année. Le fait que l’indice global des actions suisses (SPI) ait terminé 2018 sur une baisse de 8,6% ne fut qu’une maigre consolation. Toutefois, le bon début d’année a quelque peu compensé les pertes de l’année dernière dans le secteur immobilier. Ainsi, entre fin 2018 et le 18 février dernier, la performance des actions immobilières comme celle des fonds avoisine une hausse de 5%.

Même avec les gains déjà réalisés, les fonds immobiliers constituent toujours une opportunité d’investissement intéressante. Leurs fondamentaux solides, les bonnes caractéristiques des portefeuilles et les valorisations historiquement attrayantes parlent en faveur de ce segment. Pourquoi?

Premièrement, malgré un ralentissement de la croissance économique en Suisse, les emplois tertiaires et, avec eux, la demande d’espaces de bureaux devraient continuer à augmenter.

Deuxièmement, la majorité des biens immobiliers détenus par des fonds sont bien situés, c’est-à-dire dans les centres et les agglomérations où les perspectives de location sont supérieures à la moyenne nationale. Cela garantit la stabilité relative des revenus locatifs et des versements.

En revanche, la situation en matière d’agios (les primes que les investisseurs doivent payer sur la valeur nette d’inventaire pour pouvoir investir dans des parts de fonds immobiliers relativement liquides) n’est pas aussi attrayante, quoique toujours raisonnable. Les agios tournent actuellement autour de 22% et sont donc légèrement supérieurs à leur moyenne sur le long terme (21%).

Comme les taux d’intérêt ne devraient augmenter que très légèrement en 2019, le risque de dégradation des valeurs nettes d’inventaire peut être considéré comme faible. Néanmoins, il est conseillé aux investisseurs de sélectionner soigneusement leurs fonds immobiliers et de veiller tout particulièrement à ce que leurs agios ne soient pas trop élevés.

La sélectivité est également de mise pour les actions immobilières. Malgré les corrections subies en 2018, celles-ci sont toujours surévaluées en comparaison historique. Leur surcote par rapport aux valeurs nettes d’inventaire se situe actuellement autour de 27% et est bien au-dessus de la moyenne sur le long terme (un peu plus de 12%).

Dans l’ensemble, le segment des actions immobilières n’offre qu’un potentiel modeste en 2019. Lors du choix de ces titres, il faut donc rester sélectif et rechercher les valorisations raisonnables. En outre, il convient de privilégier les sociétés qui présentent de bons rendements en dividendes et qui soutiennent (voire pourraient légèrement accroître) leur valeur d’inventaire par action - et donc leurs dividendes - grâce à des projets de développement soigneusement étudiés.

* Economiste responsable pour la Suisse romande, UBS






 
 

AGEFI



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