Immeubles de rapport résidentiels et taux d’intérêt ultra-bas

mercredi, 24.04.2019

Philippe G. Müller*

Philippe G. Müller

Dans la construction résidentielle, tous les signaux pointent vers un refroidissement. Au premier trimestre 2019, le recul des demandes de permis de construire s’est poursuivi avec une baisse de 4% par rapport à l’année précédente. Le nombre de permis octroyés a ainsi diminué de 28% sur un an, ce qui constitue sans doute une réaction tardive à la faible croissance démographique de la Suisse.

En 2018, la population de résidents permanents a augmenté de 58 200 personnes, soit une croissance de 0,7%. Par ailleurs, à peine 1,1 personne s’est ajoutée pour chaque logement autorisé, un chiffre bien inférieur à la moyenne depuis 2011. 

Compte tenu de la taille moyenne des ménages (2,2 personnes), c’est une valeur très faible. Pour l’année en cours, une croissance démographique de 65 000 à 70 000 personnes est attendue. Si le nombre de permis de construire sur l’ensemble de l’année ne dépasse pas nettement le niveau du premier trimestre, le rapport offre/demande devrait revenir à la normale. Néanmoins, il ne faut pas s’attendre à un recul du taux de vacance.

Immeubles locatifs: rentabilité en berne

L’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) a mis en garde contre les risques de surchauffe sur le marché des immeubles de rapport résidentiels. Afin d’évaluer le risque pour les investisseurs, il faut se pencher sur le rendement global attendu pour les immeubles locatifs sur les cinq prochaines années.

Le rendement annuel total (somme des loyers et de l’appréciation de l’objet) d’un investissement dans un immeuble locatif devrait se situer autour de 2% jusqu’en 2024, ce qui, en supposant un rendement sur recettes de 3,3%, implique une dépréciation modérée du capital. La fourchette prospective des rendements varie entre 0 et 4%. Un rendement global annuel de 2% sur une période de cinq ans serait, en termes nominaux, le plus bas des 40 dernières années. 

Au trimestre passé, les perspectives pour les investisseurs se sont améliorées, les anticipations de taux d’intérêt ayant été revues à la baisse. D’après les attentes du marché, les taux d’intérêt à long terme - et les taux d’escompte qui en découlent - ne devraient augmenter que très modérément jusqu’en 2024. 

Emprunter pour acquérir un immeuble de rendement?

Si les loyers du marché continuent de baisser ces prochaines années, des réajustements de valeur qui devraient s’élever à 6% cumulés sont toutefois probables. D’ici 2024, l’évolution cumulée attendue de la valeur en capital varie entre -15% et +2%. Des appréciations sont donc peu vraisemblables et les recettes locatives sont ainsi le principal moteur de rendement. Un effondrement des prix des immeubles résidentiels -une correction de plus de 20% - est toutefois peu probable. 

Jusqu’à présent, les rendements globaux étaient calculés sans l’effet de levier (endettement) dû au recours à des capitaux externes. Or ce dernier devient intéressant, compte tenu de l’écart entre le rendement locatif et les intérêts hypothécaires. 

Cependant, l’utilisation de capitaux empruntés augmente considérablement la marge de fluctuation du rendement global: avec un prêt de 60%, la fourchette des rendements annuels s’élargit beaucoup, de 0 à 4% à -1 à +7,5%.

L’évaluation à cinq ans peut tromper

Dans le contexte de marché actuel, un endettement élevé est particulièrement attrayant dans les régions présentant des perspectives favorables. Cependant, la focalisation sur une période de cinq ans sous-estime les risques car si les anticipations de taux d’intérêt remontent nettement, un fort endettement se révélera un désavantage coûteux.

* Economiste responsable pour la Suisse romande, UBS






 
 

AGEFI



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