Hypothèques: choisir une durée courte ou longue?

mercredi, 17.04.2019

Philippe G. Müller*

Sur les marchés financiers, la demande en placement de capitaux sûrs reste très élevée. Ces dernières semaines, le taux de swap à dix ans a nettement baissé, jusqu’à être proche de zéro. La différence d’intérêts entre une hypothèque du marché monétaire et une hypothèque à taux fixe sur dix ans a donc légèrement diminué.
Etant donné que l’économie européenne a clairement ralenti ces derniers mois, la politique d’intérêt négatif ne semble pas près de prendre fin. Un premier relèvement des taux par la BNS et la BCE devrait toutefois avoir lieu au printemps 2020.
Ainsi, les rendements des obligations à dix ans de la Confédération devraient toucher le 0% dans l’année. Au cours des dix prochaines années, les taux d’intérêt à court terme devraient rester modestement supérieurs à 0%.

Durées courtes: un avantage de 30%

Dans cette hypothèse, un financement hypothécaire avec des durées courtes reste donc meilleur marché qu’avec des hypothèques à taux fixe à long terme. Les économies réalisées par rapport à une hypothèque à taux fixe sur dix ans représentent au total près de 30% de la charge d’intérêts.    
En termes absolus, les coûts d’une couverture contre de fortes hausses des taux via une durée longue sont très faibles. Le choix du financement hypothécaire dépend non seulement des prévisions actuelles de taux d’intérêt, mais aussi de la capacité du preneur d’hypothèque à supporter les risques. Avant de contracter une hypothèque ou un refinancement, il faut se poser trois questions:
- Puis-je supporter des paiements d’intérêt plus élevés (risque d’intérêt)?
- Combien cela me coûterait-il de résilier prématurément le contrat hypothécaire (risque lié à l’engagement)?
- Quel est le risque que je doive renouveler l’hypothèque pendant une période de taux d’intérêt élevés (risque de refinancement)?
Ces 20 dernières années, les preneurs d’hypothèque orientés vers la sécurité ont supporté des coûts plus élevés. En moyenne, les frais d’un financement hypothécaire à long terme représentaient environ le double de ceux d’un financement sur le marché monétaire (Libor).
En revanche, les preneurs soucieux des coûts ont été récompensés. Même dans les périodes de hausse des taux, les frais des hypothèques à court terme sont restés inférieurs à ceux des hypothèques à taux fixe à long terme.
Le remboursement anticipé d’une hypothèque peut aussi coûter plus cher. Les frais de rachat dépendent des possibilités de réinvestissement du capital. Plus les taux sont bas au moment de la résiliation du contrat, plus les frais de rachat encourus sont élevés.
Si le refinancement de l’ensemble du volume de l’hypothèque doit se faire à un moment précis, il existe un risque de devoir assumer des frais hypothécaires plus élevés en raison d’un pic temporaire de taux.

Panacher les durées

Si un preneur d’hypothèque souhaite atténuer les fluctuations de taux et opte pour un financement axé sur la sécurité, alors il est judicieux de répartir dans le temps les hypothèques à long terme.    
Par exemple, la différence de coût entre une combinaison d’hypothèques à taux fixe à sept et à dix ans et une hypothèque à taux fixe à dix ans est actuellement minime. Pourtant, le risque de refinancement est nettement plus faible dans le cas de la combinaison.

* Economiste responsable pour la Suisse romande, UBS






 
 

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