Biens immobiliers: l’éclat de l’or en béton est-il en train de se ternir?

mercredi, 22.08.2018

Grâce à des rendements élevés et stables, les biens immobiliers jouissaient ces dernières années d’une situation brillante par rapport à d’autres catégories d’investissement. Regardons de plus près ce qu’il en est aujourd’hui.

Ernst Schaufelberger*

L’offre de nouveaux projets immobiliers reste élevée et de nombreux biens continuent à arriver sur le marché, particulièrement dans la construction de logements, malgré la saturation observée dans les zones périphériques. L’évolution de la demande est en revanche très modérée cette année, notamment en raison de la faible immigration de main d’œuvre étrangère. L’éclat des placements immobiliers se ternit-il?

Le marché du logement et le marché des locaux commerciaux - bureaux, immeubles commerciaux et commerce de détail - doivent être examinés séparément. Presque tout le secteur des  affectations commerciales est placé sous le signe précurseur d’un marché très liquide. Lors de la renégociation des loyers de bureaux, les locataires sont aujourd’hui dans une position plus forte qu’auparavant. Cela entraîne des contrats de bail de plus courte durée et les locataires intéressés partent souvent du principe que le bailleur prend en charge les investissements initiaux pour l’aménagement du locataire. Il faut veiller aux points suivants aussi bien pour les bureaux que pour les commerces: la distance par rapport au centre-ville et la desserte en transports sont des facteurs de succès essentiels.

Mais partout où les loyers actuels du marché sont sous pression, le coût d'acquisition des locataires a considérablement augmenté. Pour les baux arrivant à terme, il faut penser au fait que le nouveau loyer sera peut-être inférieur à celui d’avant. Selon les critères d’évaluation actuels (sur la base de la méthode DCF), cela a des conséquences directes sur l’évaluation d’un bien immobilier.

Taux d’intérêt plus élevés, évaluation plus faible

Les taux d’intérêt constituent un paramètre important dans l’immobilier. La hausse des taux influe sur différents aspects dont les effet ne vont pas toujours dans la même direction.

Sur le marché du logement, la hausse des taux d’intérêt conduit en principe à des attentes de rendements plus élevées de la part des investisseurs. Dans la mesure où les revenus locatifs et tous les autres facteurs restent inchangés, cela pèse sur l’évaluation des biens immobiliers. Mais il faut rappeler que les loyers peuvent être ajustés à l’inflation et que le taux de référence qui détermine les loyers augmenterait. Les bailleurs peuvent par conséquent répercuter les intérêts ou coûts du capital plus élevés sur les loyers - même si cela se fait avec un certain retard.

Dans la mesure où l’offre est bien positionnée, cette répercussion ne pose le plus souvent aucun problème. La situation est différente pour les objets qui sont mal positionnés sur le marché, où une répercussion sur les loyers ne serait pas chose facile.

De même, pour les biens immobiliers de bureaux et de commerces, la méthode habituelle d’évaluation a pour conséquence que la hausse des taux d’intérêt va en principe de pair avec un potentiel de dévalorisation. L’investisseur immobilier doit en l’occurrence prendre différents facteurs en compte: Les loyers et les conditions sont le plus souvent fixés pour plusieurs années.

Pour les investissements en partie financés par des fonds étrangers, des coûts du capital plus élevés lui reviennent et il ne peut pas forcément les couvrir par des loyers plus élevés. Le risque de variation des taux d’intérêt se répercute sur la situation bénéficiaire et le compte de résultat. Les loyers dans le secteur des bureaux et des commerces sont certes généralement indexés sur l’inflation mais les recettes supplémentaires correspondantes ne compenseront pas forcément les conséquences d’une hausse des taux d’intérêt. Tous les investisseurs feraient bien d’imaginer de tels scénarios.

Marché stable à moyen terme

La croissance économique et l’emploi soutiennent la demande de surfaces. Le fait qu’il y ait encore suffisamment de capital sur le marché a également un effet stabilisateur sur les placements immobiliers. Tant que les taux  resteront aussi faibles, l’intérêt des investisseurs institutionnels et privés ne devrait pas être affecté. Il est difficile de prévoir si et quand des taux d’intérêt nettement plus élevés seront une réalité. Au moins à court et moyen terme, les scénarios qui pourraient effectivement dévaloriser le secteur de l’immobilier sont peu vraisemblables. Les investisseurs institutionnels peuvent également justifier les placements immobiliers de manière valable en 2018.

Il en va de même pour les petits investisseurs; ils disposent de possibilités de participation éprouvées dans des sociétés immobilières ou des fonds immobiliers cotés. La prudence est néanmoins de mise pour les nouvelles formes de placement en dehors du secteur bancaire. Les investisseurs privés qui détiennent directement des parts de maisons locatives en crowd investing prennent certains risques. Ces parts de copropriété sont peu négociables et souvent, ces objets crowd-financés ne sont pas très bien situés.

L’éclat des placements immobiliers ne s’est pas terni. Mais l’investisseur doit bien faire la différence entre l’or en béton et l’or des fous.

*Ernst Schaufelberger dirige le secteur immobilier d’AXA Investment Managers Suisse depuis plus de 10 ans. 






 
 

AGEFI



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