Des fonds immobiliers suisses attrayants

mercredi, 07.11.2018

Philippe G. Müller*

Philippe G. Müller

Suite à leur dépréciation cette année, les cours des fonds immobiliers suisses semblent intéressants et offrent de bonnes perspectives à court ou moyen terme.

On peut voir trois bonnes raisons d’intégrer les fonds immobiliers suisse dans un portefeuille. Premièrement, leurs rendements sur distribution relativement stables et attractifs: pour les versements en liquidités, ces fonds devraient maintenir le rendement sur distribution attendu de 3% par an, sur la base des valorisations actuelles.
Deuxièmement, leur valeur nette d’inventaire (VNI) reste stable: ces dernières années, les valorisations des objets sous-jacents, sur la base d’estimations professionnelles, ont fortement augmenté, tandis que les taux d’intérêt ont baissé. Mais il est peu probable que les valorisations immobilières diminuent sur les six à douze prochains mois. Et, troisièmement, les agios (primes) demeurent relativement faibles sur les VNI.

Les investisseurs devraient envisager d’intégrer de tels fonds à leur portefeuille, car ils offrent un rendement total plus intéressant qu’un portefeuille d’obligations suisses de haute qualité. Une bonne sélection de fonds pourrait stimuler le rendement du portefeuille. Cela dit, les investisseurs détenant déjà des positions substantielles dans ces placements ne doivent pas négliger de diversifier suffisamment leur portefeuille.

Les fonds offrent des rendements moyens sur distribution d’environ 3% par an. Malgré la hausse des VNI, ceux-ci sont restés globalement stables. Pour les acquéreurs de fonds qui détiennent directement des biens immobiliers, les distributions sont par ailleurs franches d’impôts. On peut estimer que les recettes locatives nettes ne diminueront pas au cours des prochains mois, ce qui devrait conforter les rendements sur distribution.

Les recettes locatives de l’immobilier commercial en Suisse devraient profiter de la conjoncture solide. Au cours des prochains trimestres, le haut niveau d’emploi de la population et la demande croissante de surfaces de bureaux devraient faire chuter les taux de vacance dans ce segment.

Dans le segment du logement locatif, les taux de vacance approchent des records absolus. Or, cela pèse moins sur les recettes locatives nettes des fonds que sur le reste du marché. En effet, les immeubles résidentiels des fonds sont en général bien situés géographiquement, c’est-à-dire dans les grands centres-villes et les agglomérations où, dans les six à douze prochains mois, l’offre devrait rester structurellement insuffisante.

La demande de logements en Suisse devrait être portée par le solde migratoire (immigration moins émigration) qui augmente lentement, du fait de la bonne santé du marché du travail. En revanche, on doit probablement tabler sur un ralentissement de l’activité de construction dans l’immobilier résidentiel. Dans l’ensemble, les taux de vacance moyens devraient encore monter l’an prochain, moins rapidement toutefois qu’en 2018 et 2017.

Comparé aux rendements obligataires actuels (proches de zéro pour les emprunts de la Confédération à dix ans), la stabilité du rendement sur distribution des fonds - environ 3% - est intéressante. Il est probable que le rendement des emprunts à dix ans remonte à 0,4% dans les douze prochains moins. Le rendement des fonds à 3% devrait donc rester avantageux.

Les valorisations des immeubles sont étroitement liées à l’évolution des rendements des emprunts d’Etat: les coûts de financement et les taux d’escompte servant à l’estimation des objets sont fonction des rendements obligataires. Comme on ne table pas sur une hausse rapide des coûts de financement, il semble très peu probable que les taux d’escompte augmentent au cours de l’horizon de placement de six à douze mois.

* Economiste responsable pour la Suisse romande, UBS






 
 

AGEFI



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