Davantage de logements abordables: effet contreproductif

mercredi, 13.11.2019

Philippe G. Müller*

Philippe G. Müller.

Une fois de plus, on en appelle à l’Etat qui, selon les auteurs de l’initiative, l’Association suisse des locataires (Asloca), doit encourager davantage «l’acquisition d’appartements et de maisons en propriété destinés à l’usage personnel de particuliers» et «les activités des maîtres d’ouvrage et des organisations œuvrant à la construction de logements d’utilité publique».
L’Etat doit en outre éviter que les programmes des pouvoirs publics visant à encourager les rénovations n’entraînent la perte de logements à loyer modéré. Mieux encore, les auteurs de l’initiative demandent qu’à l’échelle de la Suisse, 10% au moins des logements nouvellement construits appartiennent à la catégorie «d’utilité publique» – ce qui est caractéristique d’une économie d’Etat planifiée.
Ces exigences comportent un hic. L’initiative revient clairement à demander à l’Etat de veiller – bon gré mal gré – à ce que dans des zones principalement urbaines, et donc attractives, des logements soient proposés à un loyer nettement inférieur aux prix du marché non subventionné. On oublie cependant que maintenir ainsi des loyers artificiellement bas constitue précisément une intervention sur le marché injuste pour ceux qui cherchent un logement.
Ainsi, par exemple, sur un marché locatif libre, le jeu de l’offre et de la demande fait que le prix du loyer pour un logement urbain attractif se stabilise à un niveau où la demande n’est ni insuffisante, ni excessive. Le loyer correspond ainsi au prix qu’un nombre suffisant de locataires sont encore disposés à payer. Le critère de décision pour l’attribution d’un logement attractif en ville est donc la solvabilité du locataire.
Mais si l’Etat permet à une coopérative de mettre sur le marché cent logements supplémentaires à un prix inférieur de 50% au loyer d’équilibre décrit ci-dessus, la demande dépassera de beaucoup l’offre de logements.
Qui voudrait laisser échapper un appartement neuf de quatre pièces et demi au centre de Zurich ou de Genève pour 1800 francs par mois, si les loyers du marché à Bülach ou à Vernier sont plus élevés? De ce fait, chaque logement libre attirera des centaines de demandeurs. Le problème est qu’un seul et unique locataire «chanceux» (parce que subventionné chèrement par l’Etat, et plus précisément le contribuable) obtiendra le logement.
A la place de la solvabilité des demandeurs, ce sont nécessairement d’autres critères d’attribution qui seront pris en compte comme l’origine, la situation familiale ou le nombre d’enfants. Il y a aussi le risque que de possibles préjugés jouent un rôle déterminant.
Par ailleurs, comment les auteurs de l’initiative expliqueront aux centaines de demandeurs évincés quel est l’avantage des logements subventionnés proposés par l’Etat? Un monde où l’Etat met à disposition des logements au loyer artificiellement bas et ouvre grandes les portes à l’arbitraire pour leur attribution, est-il vraiment un monde plus juste et plus équitable?
Il n’y a probablement pas de meilleur critère d’attribution que le prix et la solvabilité sur un marché ouvert et transparent. Qui pense de même pourra s’exprimer en ce sens lors de la votation sur l’initiative «Davantage de logements abordables».

* Economiste responsable pour la Suisse romande, CIO GWM, UBS






 
 

AGEFI




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