Les caisses de pension ont besoin de l’oasis florissante de l’immobilier

jeudi, 26.09.2019

Dans un contexte de taux d’intérêt faibles et pour faire face à la hausse de la longévité de la population, elles sont à la recherche de rendements suffisants.

Fredy Hasenmaile*

Le maire de Pieterlen près de Bienne n’est pas le seul à regarder avec inquiétude les nombreuses grues de chantier de sa commune. Dans une région sur sept en Suisse, le taux de vacance des appartements en location est passé à plus de 5%, mais on continue de construire. Les caisses de pension sont souvent tenues pour responsables de la frénésie de la construction. Mais ce n’est pas si simple. 

Les caisses de pension sont soumises à des pressions importantes pour obtenir des rendements suffisants dans un environnement de faibles taux d’intérêt. C’est pourquoi elles investissent dans l’immobilier. D’autres sociétés privées telles que des compagnies d’assurance, des fondations de placement et des sociétés de fonds investissent également massivement dans l’immobilier résidentiel. Les produits d’investissement immobilier qu’ils lancent sont très demandés tant par les entreprises que par les particuliers. 

Dans la ville de Zurich, le nombre de logements détenus par des entreprises privées est passé de 24,8% en 2008 à 28,9%. Sur les 3360 appartements construits dans la ville l’an dernier, 47,5% ont été construits par des entreprises privées, dont font partie les caisses de pension. A l’échelle nationale, nous estimons leur proportion à environ 20% des projets de construction. 

Les caisses de pension sont sous pression

Les caisses de pension n’ont pas le beau rôle dans le contexte actuel. La longévité de la population implique qu’il faut davantage d’argent pour payer les pensions plus longtemps. Dans le même temps, le taux de conversion de 6,8% est beaucoup trop élevé. Les caisses de pension devraient atteindre un rendement d’environ 5% sur les avoirs de vieillesse pour être en mesure de verser des rentes fixées à un niveau trop élevé. 

Or selon l’indice Credit Suisse des caisses de pension, le rendement moyen des cinq dernières années a été de 4,1%. Les caisses de pension prélèvent l’argent manquant auprès des cotisants actifs en ne payant que des intérêts très faibles sur les composantes non obligatoires du salaire. Ainsi, beaucoup d’argent passe des salariés aux retraités. Selon les estimations de la Commission de haute surveillance, la moyenne annuelle des cinq dernières années s’élèverait à quelque 7 milliards de francs. 

Qui plus est, dans le contexte actuel de faibles taux d’intérêt, il n’est plus possible d’obtenir un rendement de 4,1% avec des placements relativement sûrs. L’investissement dans des obligations de la Confédération à 10 ans, considérées comme très sûres, a généré un rendement négatif de -1,2% à la mi-août. Si l’argent était confié à l’Etat grec pendant 10 ans, le rendement ne dépasserait pas 2%, et le risque de change devrait être supporté en plus du risque de défaillance. Alors comment obtenir un rendement suffisant?

L’immobilier est source de rendement

Dans ce désert de rendement, les investissements immobiliers semblent être des oasis florissantes. Les rendements des seuls fonds immobiliers suisses s’élevaient à 2,5% à la fin du mois de juillet. La distribution est très sûre car elle provient directement des revenus locatifs perçus. Même en cas de récession, ces revenus locatifs perdureraient sans changement majeur. Certes, les logements vacants réduisent ce rendement, mais seulement légèrement. Et l’immobilier a également d’autres sources de rendement. 

Si la valeur nette d’inventaire des immeubles du portefeuille augmente, il en résulte également un rendement issu des variations de valeur. On peut s’attendre à une telle évolution dans les années à venir. Comme nous ne prévoyons pas de hausse des taux d’intérêt à long terme, les taux de capitalisation continueront de baisser au cours des prochaines années et la valeur de l’immobilier augmentera. La performance globale des fonds immobiliers, qui est de 6,0% par an depuis 1995, devrait donc se maintenir entre 4% et 5% ces prochaines années. Les primes (agios) plus élevées payées sur les marchés boursiers ne sont même pas incluses dans ce chiffre, bien qu’elles puissent également fournir un certain rendement en raison de l’attrait élevé de l’immobilier.

Les caisses se couvrent avec des biens immobiliers

En raison de ces avantages de rendement, les caisses de pension ont investi massivement dans l’immobilier ces dernières années. Elles doivent investir de 11 à 12 milliards de francs par an rien que sur la base des nouveaux fonds. Comme le montre la figure 1, le ratio de l’immobilier n’a cessé d’augmenter depuis 2002 pour atteindre 23,6% au deuxième trimestre 2019, ce qui place cette classe d’actifs en troisième position derrière les obligations (32,2%) et les actions (31,5%). Près des deux tiers des placements immobiliers des caisses de pension (63,3%) sont détenus indirectement. En Suisse, les placements immobiliers directs sont également très populaires auprès des caisses de pension. Inévitablement, les caisses de pension ont dû prendre un risque plus élevé pour générer des rendements suffisants. 

Néanmoins, il est surprenant que plus de 90% des investissements immobiliers soient réalisés en Suisse. Les caisses de pension accumulent ainsi inutilement les risques en termes de localisation et de type d’utilisation. Une plus grande diversification serait souhaitable, notamment grâce aux placements immobiliers internationaux, qui couvrent principalement l’immobilier commercial.

*Responsable Analyse immobilière, Credit Suisse






 
 

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