L'attrait du marché immobilier suisse

lundi, 24.06.2019

Ces dernières années, l’immobilier est devenu l’une des principales catégories de placement pour les caisses de pension du fait de sa faible corrélation avec d’autres catégories, sa volatilité peu élevée et la stabilité des flux de trésorerie. Ces avantages sont très recherchés en période de taux négatifs.

Dr. Martina Müller-Kamp*

Dr. Martina Müller-Kamp, responsable de l’Investment Center, Banque Cantonale des Grisons.

Compte tenu des faibles taux d’intérêt, la différence entre les rendements des biens immobiliers et les obligations de la Confédération à 10 ans est attrayante. De plus, elle est relativement élevée d’un point de vue historique et constitue ainsi un «coussin» en cas d’augmentation des intérêts. Etant donné que la Banque nationale suisse maintient son cap en matière de politique budgétaire et que les économistes ne prévoient qu’une hausse lente des intérêts, l’immobilier reste une catégorie de placement rémunératrice.

Ces 10 dernières années, il a régulièrement enregistré des rendements annuels de 5 à 6%. Toutefois, il convient d’y regarder d’un peu plus près. Comme chacun sait, le rendement global des placements immobiliers se compose de deux éléments: le revenu locatif moins les charges (rendement du produit, rendement net de trésorerie) et la variation de valeur. La demande élevée et les faibles taux hypothécaires ont conduit, ces dernières années, à des hausses des évaluations immobilières et donc à des rendements de variation de valeur positifs de 2% par an en moyenne. Cette tendance ne se poursuivra pas et, dans le meilleur des cas, des rendements immobiliers annuels de 3 à 4% sont à prévoir à l’avenir.

Les institutions de prévoyance suisses ont investi en moyenne un peu plus de 20% de leur patrimoine dans l’immobilier. Les caisses de pension ont des placements immobiliers très hétérogènes. Certaines misent sur les immeubles d’habitation proches de leur siège tandis que d’autres investissent aussi dans des biens immobiliers partout dans le monde. La plupart des caisses de pension suisses se focalisent sur les immeubles d’habitation suisses, car ceux-ci présentent moins de risques. Les biens immobiliers utilisés à des fins commerciales, comme les magasins ou les parcs industriels sont réputés beaucoup plus risqués. 

Actuellement, une large diversification des risques des placements en actions et en obligations est une évidence, sauf pour l’immobilier: de nombreuses caisses de pension suisses détiennent des placements immobiliers directement dans leur environnement local ou régional, car les placements dans les immeubles ont connu une croissance historique. Pour éviter les gros risques et améliorer la flexibilité des investissements, ces institutions de prévoyance devraient donc accroître leur diversification, avec des placements immobiliers indirects. De même, les Conseils de fondation de nombreuses institutions de prévoyance devraient envisager d’investir dans des biens immobiliers étrangers ou de développer des engagements déjà existants. Par rapport à des portefeuilles immobiliers exclusivement suisses, ces placements permettent une meilleure diversification en termes de situation géographique, de cycles conjoncturels et de stratégie d’investissement. Près de 80% des investissements étrangers sont effectués par le biais de produits indirects, tels que des fonds ou des fondations de placement. 

L’objectif de la diversification des portefeuilles immobiliers doit être de mixer différentes évolutions de sites, d’objets, de structures de locataires et d’états, de sorte à réduire au maximum la probabilité de réaliser de mauvais investissements tout en maximisant les opportunités de rendement.

* Responsable de l’Investment Center, Banque Cantonale des Grisons






 
 

AGEFI



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