Baisse des risques sur le marché du logement en propriété

lundi, 20.08.2018

Philippe G. Müller*

Philippe G. Müller

Malgré une phase de chaleur estivale, le marché immobilier suisse a continué de se refroidir. Au cours du deuxième trimestre 2018, l’UBS Swiss Real Estate Bubble Index s’est établi à 1,00 point, tout juste dans la zone «risque». En moins d’un an, le risque de bulle a ainsi fortement reculé sur le marché du logement en propriété.

En particulier, les prix des appartements en propriété ont continué à baisser, avec un recul qui atteint déjà 2,6% en glissement annuel. Pour la même période, la croissance nominale de l’économie a pour sa part progressé de 2,75%, et les prix à la consommation ont également augmenté de plus de 1%. Par conséquent, au cours du dernier trimestre, cinq des six sous-indicateurs ont régressé.

Mise en garde

Malgré l’évolution des derniers trimestres, le niveau des sous-indicateurs portés par les prix révèlent des risques toujours aussi élevés quant à la tenue des charges. Le niveau réel des prix, le ratio entre prix en propriété et loyer ainsi que le rapport prix-revenus se situent près des valeurs de la dernière bulle immobilière de la fin des années 1980.

Le risque de bulle immobilière s’est toutefois fortement affaibli en raison du ralentissement de l’octroi des crédits hypothécaires et de la dépendance relativement faible de l’économie générale du secteur de la construction. L’évolution de l’indice de bulle immobilière signale la fin du cycle immobilier actuel. Dans son rapport sur la stabilité financière publié récemment, la Banque nationale suisse (BNS) met néanmoins en garde contre une augmentation spectaculaire des déséquilibres sur le marché des appartements en propriété.

Les conditions du marché (indépendamment de l’évaluation des immeubles) sur les grands marchés locatifs (villes et proches agglomérations) sont encore excellentes. La demande augmente, et les pertes de rendement attendues semblent encore modérées. Des corrections de valeur sont néanmoins très probables dans les régions où les taux de vacance augmentent fortement.

L’évolution à long terme des taux d’intérêt est un facteur déterminant pour le succès futur des investissements. Les taux d’intérêt tendront à la hausse dès que les instituts d’émission cesseront de les maintenir artificiellement bas.
En revanche, une hausse plus marquée des emprunts à 10 ans de la Confédération, à 2%

par exemple, entraînerait des pertes sensibles. Les investisseurs devraient tabler sur des corrections de valeur d’environ 20%. Comme dans les meilleurs emplacements, les prix ont fortement réagi à la baisse des taux d’intérêt, ils pourraient perdre jusqu’à 30%. D’autre part, si les intérêts augmentent graduellement, favorisés en cela par un essor économique durable, les corrections de valeur devraient se répartir sur plusieurs années et pourraient être compensées partiellement par une hausse des loyers.

Pression considérable

L’évolution future du marché immobilier suisse dépendra ainsi en grande partie de l’évolution des taux d’intérêt. Le meilleur remède à l’augmentation des risques serait une hausse lente mais continue des taux d’intérêt, car la raison fondamentale de l’aggravation des déséquilibres sur le marché immobilier est et reste la pression considérable sur les rendements à laquelle sont exposés principalement les investisseurs institutionnels.

* Economiste responsable pour la Suisse romande, UBS






 
 

AGEFI




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