La BNS juge les immeubles de rendement risqués

jeudi, 05.07.2018

Philippe G. Müller*

Dans son dernier rapport sur la stabilité financière, la Banque nationale suisse (BNS) met en garde contre les risques du marché immobilier. Elle note des déséquilibres renforcés sur le marché pour les logements en propriété: la forte augmentation des prix de vente ne pouvant plus être expliquée par les loyers, la croissance économique et celle de la population. En outre, la BNS estime élevé le risque de correction importante des prix des immeubles locatifs.

Les signes de risque de défaillance dans les paiements d’intérêts et les hypothèques devraient se multiplier, selon la BNS. Ainsi, elle incite à des mesures de durcissement dans l’octroi de crédit, comme une révision des directives d’autorégulation ou d’autres modifications réglementaires pour surveiller plus strictement les banques particulièrement exposées.

Déséquilibre entre l’offre et la demande

Bien que la BNS ne souhaite pas évoquer explicitement le risque de correction importante des prix de l’immobilier, force est de constater qu’il est probable que l’on assiste à une baisse des prix d’achat des immeubles locatifs. Cette correction pourrait actuellement être causée, en premier lieu, par un déséquilibre entre l’offre et la demande En effet, au cours des trois dernières années, environ 10.000 logements de trop ont été construits en moyenne par rapport à la croissance de la population.

Les taux d’intérêt négatifs expliquent la nette dégradation de la situation en matière de placements. Les investisseurs institutionnels notamment doivent placer leur argent: ils se concentrent donc de plus en plus sur l’immobilier. Les rendements de flux de trésorerie possibles de 3,5% en moyenne sont certes faibles d’un point de vue historique, mais ils sont attractifs par rapport aux obligations d’Etat. 

La BNS encourage à atténuer l’augmentation supplémentaire des risques pour le système bancaire sur le marché du placement immobilier locatif. Les mesures réglementaires peuvent concerner les fonds propres, limiter directement le montant du nantissement possible ou renforcer les règles d’amortissement.

Toutefois, les prix d’achat des immeubles locatifs pourraient avoir déjà dépassé leur zénith. Introduire de nouvelles mesures réglementaires à ce moment du cycle immobilier pourrait accélérer inutilement la tendance à la baisse qui se dégage. De plus, des mesures affectant le financement d’une classe de placement entraînent des distorsions et des stratégies d’évitement des investisseurs. 

Surveillance de marché beaucoup moins stricte

Par ailleurs, l’incitation à faire appel à d’autres possibilités de financement (assurances, nouveaux canaux de crédit) s’accroîtrait si le secteur bancaire ne pouvait plus octroyer autant de crédits. Or, les canaux de financement alternatifs sont soumis à une surveillance de marché beaucoup moins stricte, ce qui pourrait accroître les risques d’excès. Enfin, les investisseurs institutionnels ne seraient pas concernés par ces mesures réglementaires, car ils opèrent avec très peu de fonds de tiers. Ils gagneraient donc de nouvelles parts de marché.

* Economiste responsable pour la Suisse romande CIO GWM UBS






 
 

AGEFI



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