Financement hypothécaire: s’engager à court ou long terme?

jeudi, 08.02.2018

Philippe G. Müller*

Si l’on a, ces dernières années, souscrit une hypothèque à taux fixe longue durée, il est légitime de ressentir une certaine frustration. En effet, année après année, les analystes affirmaient que la hausse des taux était pour bientôt. Or, jusqu’à présent, ils ne sont jamais remontés. Même si, pour 2017, presque tous les commentateurs annonçaient qu’avec la reprise économique mondiale et la normalisation des politiques monétaires, les taux allaient lentement augmenter.

D’ici la fin de l’année, trois nouvelles hausses des taux d’intérêt sont attendues aux Etats-Unis. Dans la zone euro, la Banque centrale européenne (BCE) devrait mettre un terme à son programme de rachats obligataires avant fin la fin de 2018. Les spécialistes tablent donc sur un premier relèvement, unique des taux de la Banque nationale suisse (BNS). 

Le léger resserrement monétaire devrait se répercuter à l’extrémité longue de la courbe des taux. Dans les douze prochains mois, les taux d’intérêt à dix ans devraient monter lentement, aux Etats-Unis comme en Allemagne et en Suisse.

Toutefois, la Banque nationale suisse ne devrait pas ramener à zéro ses taux du marché monétaire avant 2020. Les taux d’intérêt à court et à long terme devraient rester autour de 1% sur la prochaine décennie. Un financement hypothécaire de durée courte reste donc moins onéreux qu’un emprunt fixe à long terme à taux fixe.

Le choix du financement hypothécaire dépend du taux que l’emprunteur souhaite, mais aussi de sa capacité à supporter les risques. Avant de contracter une hypothèque, il doit se poser trois questions. Peut-il supporter des paiements nettement plus élevés? Quel serait le coût d’une résiliation prématurée du contrat hypothécaire? Et quel est le risque de devoir renouveler l’hypothèque dans une période de taux d’intérêt élevés?

Ces vingt dernières années, les preneurs d’hypothèque orientés vers la sécurité ont dû supporter des coûts plus élevés. Les frais moyens d’une hypothèque fixe à long terme représentaient environ le double de ceux d’un financement sur le marché monétaire. Même dans les périodes de hausse des intérêts, les frais des hypothèques à court terme sont restés inférieurs à ceux des hypothèques longues à taux fixe. 

Risque obligataire

Abstraction faite d’une hausse des taux d’intérêt, le remboursement anticipé d’une hypothèque peut aussi coûter cher. Les frais de rachat dépendent des possibilités de réinvestissement du capital. Plus les taux d’intérêt sont bas lors de la résiliation du contrat, plus les frais de sortie sont élevés. A l’inverse, en cas de forte hausse des taux d’intérêt, le client est récompensé lorsqu’il rembourse une hypothèque.

Risque de refinancement

Si le refinancement de l’entier de l’hypothèque se fait à un moment bien précis, il existe un risque de devoir assumer des frais qui seront plus élevés en raison d’un pic temporaire des taux. Afin de pouvoir minimiser les fluctuations des intérêts, il est judicieux de répartir dans le temps les hypothèques à long terme. 

Ainsi, la différence de coûts qui existe entre un mélange d’hypothèques fixes à sept et dix ans ainsi qu’une hypothèque fixe à dix ans est à l’heure actuelle minime. Pourtant, le risque de refinancement est nettement plus faible dans le cas de la combinaison.

*Economiste responsable pour la Suisse romande CIO WM UBS 






 
 
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