Risque de bulle immobilière plutôt faible en Suisse

vendredi, 06.10.2017

Malgré la stimulation par les taux ultra-bas, la surchauffe a été évitée par les normes macro-prudentielles.

La politique ultra-expansionniste des grandes banques centrales dans le monde, qui se poursuit depuis des années, a été particulièrement bénéfique à certaines classes d’actifs. Les marchés  immobiliers notamment ont été fortement stimulés par les taux d’intérêt ultrabas.

Dans plusieurs métropoles, les risques de bulle des prix dans l’immobilier résidentiel se sont accrus, comme le montre notre dernier indice des bulles immobilières, calculé pour vingt villes de par le monde.

L’UBS Global Real Estate Bubble Index mesure la valorisation fondamentale des marchés du logement dans vingt métropoles, leur valorisation en regard des prix des appartements dans le pays ainsi que d’éventuelles exagérations dans l’octroi de crédit et l’activité de construction. Les trois villes qui, d’après cette étude, présentent le plus important risque de bulle sont Toronto, Stockholm ainsi que Munich (l’étude peut être consultée sous le lien suivant: https://t.co/c5uV5SB3Cw).

Même si, ces dernières années, le prix des logements a beaucoup augmenté à Genève et à Zurich, les deux villes suisses étudiées, le risque de bulle y semble moindre que dans beaucoup d’autres métropoles. Dans le cas de Genève, les prix ont même déjà reculé.

Certes, les taux d’intérêt ultrabas qui règnent en Suisse ont rendu nettement plus intéressant l’achat d’un logement par rapport à la location, ce qui a naturellement stimulé la demande de logements en propriété.

L’impact de la BNS et des banques

Il faut toutefois reconnaître que les normes macro-prudentielles instaurées par la Banque nationale suisse (et, souvent, par les banques elles-mêmes, de leur propre initiative) ont contribué à éviter une surchauffe dangereuse.

En particulier, les règles strictes régissant le calcul de la capacité financière des ménages suisses ont clairement freiné la forte expansion du volume des crédits hypothécaires. La demande de logements en propriété a donc été refroidie par le respect assez rigoureux de ces normes.

Un indicateur important pour jauger de la surévaluation d’un marché immobilier est le rapport prix/revenus. Concrètement, la Recherche d’UBS a déterminé, pour chaque ville, le prix d’un appartement de milieu de gamme de 60 m2, à proximité du centre-ville, et l’a divisé par le revenu médian d’une personne occupant un emploi bien qualifié. Cela permet d’évaluer quelle part de son revenu annuel une personne doit consacrer à l’achat d’un logement.

Zurich et Genève sont bon marché

En comparaison internationale, Zurich et Genève apparaissent plutôt bon marché. A Zurich, un logement coûte en moyenne six fois le revenu annuel; à Genève, sept fois. Les villes suisses figurent ainsi dans le tiers inférieur des vingt agglomérations étudiées. Il n’y a qu’à Milan et dans trois villes aux Etats-Unis que les habitants déboursent moins pour être propriétaire d’un appartement.

À l’autre extrémité du spectre, on trouve Hong Kong où une personne ayant un emploi qualifié moyen doit débourser près de vingt fois son revenu annuel pour acquérir un appartement de 60 m2 (une surface à vrai dire très vaste pour Hong Kong!). Suivent Londres, Paris et Singapour (entre dix-sept et douze revenus annuels).

Dans l’ensemble, l’étude révèle des divergences considérables entre les valorisations des différents grands marchés urbains de par le monde, ainsi qu’une surévaluation continue et générale, qui est toutefois moins marquée dans les villes suisses.


 

 
 

 
 
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