L’impôt sur la valeur locative en question

mardi, 04.07.2017

Le Parlement suisse se lance dans une nouvelle tentative d’abolition de ce prélèvement très contesté.

Philippe G. Müller*

Une fois de plus, les parlementaires suisses vont tenter d’abolir l’imposition de la valeur locative. La Commission de l’économie et des redevances (CER) du Conseil national devrait vraisemblablement se pencher en août 2017 sur deux initiatives parlementaires à cet effet. La question se pose donc, d’un point de vue économique, de savoir à quoi pourrait ressembler une éventuelle solution détachée de la valeur locative.

L’imposition de la valeur locative repose sur l’idée qu’un logement en propriété est un bien d’investissement ou un placement financier. En général, les contribuables qui placent leur argent doivent déclarer les rendements qu’ils en tirent comme un revenu imposable. Ceci s’applique indépendamment du fait que le rendement soit perçu sous forme pécuniaire, en valeur financière ou en nature. 

Par conséquent, une personne qui a investi son patrimoine dans une propriété foncière et en tire des revenus (recettes locatives ou économies de loyer) doit soumettre ceux-ci à l’impôt. A noter que seuls les flux nets sont déclarés comme revenu imposable. Autrement dit, toutes les dépenses directement liées à la génération du revenu provenant d’un patrimoine immobilier (frais d’entretien et intérêts de l’emprunt) peuvent être déduites des revenus.

En pratique, il est toutefois difficile d’établir précisément la valeur locative correspondant au marché, surtout pour les propriétés de grande valeur, car dans ce segment, il est rare de trouver des habitations locatives comparables. Outre les coûts administratifs, il y a donc un côté arbitraire dans la détermination de la valeur locative.

Le système encourage les ménages à s’endetter

A cela s’ajoute le fait que la valeur locative fixée ne suit pas l’évolution du marché, ce qui rend nécessaires des ajustements périodiques qui alourdissent encore l’effort administratif. Ces ajustements ne se font cependant que très irrégulièrement. Il est par ailleurs difficile de faire la distinction entre les frais d’entretien destinés à maintenir la valeur et les investissements visant à l’augmenter. 

D’un point de vue macroéconomique, la déductibilité des intérêts incite à emprunter autant que possible pour acheter, ce qui peut entraîner un endettement élevé. En même temps, la combinaison de la valeur locative et des intérêts déductibles a un effet stabilisateur sur les prix des logements à l’achat: en effet, durant les phases d’expansion dues aux taux d’intérêt, la charge fiscale accrue atténue la demande immobilière et soutient tendanciellement le marché en périodes de crise.

Mais la valeur locative rencontre une certaine opposition au sein de la population, plutôt hostile à l’imposition des revenus non financiers. A cela s’ajoutent, comme indiqué préalablement, les problèmes d’application et l’incitation à s’endetter pour les ménages. Un autre point critique est la distinction entre bien d’investissement et bien de consommation: habiter son propre logement peut certes être vu principalement comme de la consommation, mais la consommation privée n’est pas imposée. 

En outre, les gains en capital sur le logement en propriété sont déjà soumis à l’impôt sur les gains immobiliers - contrairement aux gains de capital générés par les fonds immobiliers, les actions ou les obligations. Cela remet en question l’argument selon lequel la valeur locative rétablit l’équité entre locataires, bailleurs et investisseurs.

Le système actuel n’est pas optimal et mécontente les propriétaires. Cette insatisfaction s’est accentuée depuis que les intérêts déductibles ont sensiblement baissé, accroissant la pression fiscale, en raison du bas niveau des taux d’intérêt. Cela se fait sentir entre autres par la recrudescence des efforts visant à abolir l’imposition de la valeur locative. 

Dans beaucoup de cantons, la réévaluation régulière des valeurs de marché - et donc de la valeur locative des biens - rencontre une telle opposition et subit de tels retards qu’il est impossible de balayer l’argument de l’arbitraire du revers de la main. D’un point de vue économique, le traitement du logement en propriété comme un bien de consommation et l’abandon complet de la notion de valeur locative et de la déductibilité des intérêts et des frais d’entretien semblent 

la solution la plus efficace et la plus transparente. Un abandon partiel, en revanche, entraînerait très vraisemblablement une myriade de nouveaux problèmes.

*Economiste responsable pour la Suisse romande, Chief Investment Office d’UBS


 

 
 



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