Crash immobilier du 2 juin: moins 50 milliards!

lundi, 19.06.2017

La baisse du taux hypothécaire de référence de 1,75% à 1,5% a un impact fort sur la valeur totale du parc locatif helvétique.

Lorenzo Pedrazzini*

Cela s’est produit dans la nuit du premier au deux juin passés (c’était la Sainte-Blandine, martyre de son temps). Deux informations capitales, assez mal commentées le lendemain: d’abord, l’Office Fédéral du Logement adapte au marché des capitaux le sésame des loyers: il baisse du taux hypothécaire de référence de 1.75% à 1.5%. -14% (1.75/1.5) d’un coup (et -60% en quelques années)! Deuxième déflagration: la Conférence des Evêques suisses informe que, dorénavant, le «Notre Père» a été adapté et qu’il faudra dire «...et ne nous laisse pas entrer en tentation....». On utilisait «soumettre» au préalable, verbe sans doute jugé politiquement maladroit (Sainte Blandine était lyonnaise, diocèse chahuté depuis quelques mois). Quel rapport? Pas grand-chose, hormis, par légitime malice, la tentation «d’entrer» dans la comptabilité de son bailleur, non par effraction, mais avec la clé.

L’objet de ces lignes n’est pas  (ce serait impossible) de rappeler ou résumer le labyrinthe byzantin du droit du bail. Disons simplement que le code des obligations permet une baisse théorique du loyer de 2.93% à chaque quart de pour-cent de baisse du taux de référence, lequel est, par conséquent, une arme politique essentielle du landerneau politique helvétique entre gentils (locataires) et méchants (bailleurs).Et réciproquement parfois. Cet automatisme, qui aurait le mérite de la clarté est, en outre, surinterprété par les tribunaux en cas de procédure; nous le verrons plus bas.  

Le droit du bail: un cauchemar

La Suisse, c’est trois millions de locataires et environ 37 milliards de loyers payés chaque année. Indirectement, chaque locataire est un bailleur qui s’ignore: par les assurances qu’il souscrit (AVS en tête), sa caisse de pensions et les finances publiques qui frappent les loyers de plusieurs impôts juteux. Le bonheur des uns, par conséquent, fait le malheur des mêmes, dans un système où tout se tient par la barbichette. La lame du barbier, c’est un droit du bail cauchemardesque, incompréhensible, bardé d’une jurisprudence infinie, corrigé par quelques obscures ordonnances dont les méandres ne peuvent que refroidir les trois millions d’obligés cités plus haut. Le taux de référence n’est pas tout (il y a, dans l’adaptation du loyer, une confiture de variables dont les charges, l’inflation, les loyers comparatifs et l’humeur politique du juge si l’on entame les hostilités...). On a beau répéter qu’il faut réformer de fond en comble le droit du bail et, surtout, ne pas le laisser qu’à des juristes...

Bien plus intéressant serait de se poser la question de l’influence, sur la valeur totale du parc locatif helvétique, de cette baisse de taux de référence (et des 9 qui ont précédé). Devant le juge, ce n’est pas le code des obligations qui sera rappelé mais une analyse théorique du rendement qui n’a rien à envier aux directives soviétiques de la Transnistrie. Qui dit baisse de loyer dit baisse de rendement. Si la correction de loyer évoquée par le code des obligations, du seul fait du taux de référence, était complétement et uniformément appliquée et jugée, le loyer total des suisses baisserait de deux milliards environ. Cela correspond (le taux médian de capitalisation des états locatifs est, en juin 2017 de 4.3%) à une perte de valeur de 47 milliards. Rien de moins. Le calcul provoque  également un effet de yo-yo en cas de hausse des taux; cela signifie que ce soulagement momentané sera un drame lorsque la référence fédérale augmentera. Ce n’est pas sain.

Mais, relèvera le lecteur attentif, ton calcul est excessif! Le code des obligations réduit le loyer suisse de 2.93% par quart de point, soit 1’084 millions exactement. Certes, mais les tribunaux appliquent une seconde méthode plus radicale. Le juge observera le niveau de rendement du point de vue du propriétaire, s’il est jugé «abusif» (on se croirait dans un monde d’usuriers) ou non, en pratiquant un calcul théorique dont les paramètres sont tout aussi soviétiquement réglés. On appelle d’ailleurs cette approche: «la méthode absolue».

Le coût de la dette plafonné

Rien à voir avec une intervention de Robespierre durant la Terreur, lorsqu’il haranguait les comités de salut public. Dois-je préciser. Cette méthode absolue fige le rendement des fonds propres et plafonne le coût de la dette et du capital propre - même théorique -, en admettant quelques frais d’entretien. Depuis jeudi 2 juin, il en sera ainsi: le coût de la dette est arrêté à 1.5% (taux de référence), le rendement des fonds propres est plafonné à 2% (+ 0.5 % au-dessus du coût de la dette), et on continuera d’admettre 2% de frais d’exploitation. Admettant par hypothèse un rapport dette fonds propres de 20/80%, pour ne pas abuser, le bailleur se contenterait alors de 3.6% de rendement théorique et rien de plus. Brut, qui plus est. Cette aberration absolue condamne, par exemple toutes les caisses de pensions qui, elles, n’ont pas de dettes dans leurs immeubles. Il y a un dictionnaire d’effets pervers dont je me passerai ici pour ne pas lasser.

Le droit contre les tribunaux! La baisse continue des taux de référence aurait dû voir s’effondrer l’immobilier depuis deux lustres au moins? S’il fallait y calculer un risque - ce que ne font jamais les experts (et je vous mets au défi de trouver dans quelque rapport de révision la moindre référence à l’article toxique 269 du CO), l’investisseur averti aurait préféré la Gambie à l’immobilier suisse.

Alors, on spécule (locataires compris) sur la faible probabilité et l’impossibilité matérielle d’instruire trois millions de procès en constatation de rendement abusif, équitable ou insuffisant. Dans le cas contraire, on pourrait imaginer une sorte de «loyer universel» à la Piketty (une idée française) et ne plus acheter de carottes sans connaître leur prix de revient.  Pourquoi donc (le taux de référence baisse depuis sept ans) le marché ne s’est -il pas effondré? Il y a quelques explications: la demande de logement a fortement augmenté (l’effet migratoire), le taux de rotation locatif s’est maintenu (les gens déménagement beaucoup dans les villes suisses.

A Genève, 12 à 15% des locataires bougent chaque année), personne ne comprend rien au droit du bail, enfin, l’esprit des locataires suisses n’est pas au conflit. L’économie réelle a, par conséquent, (c’est une des explications de stabilité des loyers et des prix) totalement corrigé les oukases de la jurisprudence.  Quant au «Notre Père», rien à signaler de révolutionnaire, finalement. On continue à tutoyer Dieu.
* Avec la collaboration de  Bertrand Cavaleri. www.amint.ch


 

 
 

 
 
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