Faciliter les hypothèques: verser de l’huile sur le feu

mardi, 29.11.2016

Banques. Abaisser le taux d’intérêt théorique conduirait les ménages à s’endetter encore plus.

Philippe G. Müller

Depuis quelque temps, des voix s’élèvent au sein des banques pour réclamer une baisse générale du taux d’intérêt théorique appliqué pour l’octroi d’une hypothèque.

Ce taux théorique de 5% est utilisé lors de l’étude  du crédit pour calculer la capacité financière du preneur de crédit. Mais le baisser n’est pas anodin: le problème principal en Suisse est que les prix de l’immobilier ont explosé au cours des dix dernières années.

Dans la région de Zurich, un logement moyen coûtait en 2006 entre 700 000 et 800 000 francs. Aujourd’hui, il se vend entre 1,1 et 1,2 million de francs. Ainsi, là où il y a dix ans, un financement hypothécaire de 600 000 francs suffisait, il faut aujourd’hui emprunter 1 million.

Dans le monde bancaire, il est très courant d’appliquer pour l’évaluation de la capacité financière un taux d’intérêt théorique de 5%, auxquels s’ajoutent 1,5 à 2% pour l’amortissement et l’entretien (donc au total 6,5% à 7%).

Il y a dix ans, un revenu brut d’environ 120 000 francs suffisait pour que les traites mensuelles d’une hypothèque de 600 000 francs ne dépassent pas un tiers des revenus du ménage. Pour une hypothèque d’1 million de francs, un ménage doit aujourd’hui gagner 200 000 francs.

 Entre-temps, les taux d’intérêt du marché ont chuté, tout comme les taux hypothécaires. En moyenne, les hypothèques à taux fixe sur dix ans sont à environ 1,5%.

Ce taux très faible explique pourquoi certains acteurs bancaires appellent à une baisse du taux d’intérêt théorique, de 5% actuellement à 3%.

L’idée est de permettre aux ménages à faibles revenus - notamment les jeunes familles - d’accéder plus facilement à la propriété du logement. Cela donnerait cependant la possibilité de s’endetter davantage - ce qui pourrait s’avérer problématique en cas de hausse des taux d’intérêt.

Un tel assouplissement de la règle de capacité financière qui vise à «freiner l’endettement», est également délicat pour l’ensemble de l’économie, car la Suisse affiche déjà, par rapport aux autres pays, un endettement (hypothécaire) extrêmement élevé, qui se monte à près de deux fois le revenu disponible annuel. Abaisser le taux d’intérêt théorique conduirait les ménages à s’endetter encore plus et bien plus rapidement que leurs revenus n’augmentent.

Le coefficient d’endettement s’alourdirait encore. En outre, l’abaissement du taux théorique déclencherait une nouvelle vague d’achats de logements, ce qui ne manquerait pas de pousser les prix encore plus vers le haut.

L’effet régulateur de la pratique existante a réussi à refroidir le marché immobilier en surchauffe ces deux-trois dernières années. D’après les calculs de la Recherche d’UBS, un abaissement du taux théorique à 3% supprimerait cet effet de frein et pourrait faire monter les prix des logements de 40%. Cela accentuerait les déséquilibres observés depuis longtemps avec inquiétude par la Banque nationale suisse sur le marché immobilier suisse.

Chief Investment Office d’UBS


 

 
 



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