Immobilier et effet courant d’air

mardi, 24.09.2013

De l’utilité d’analyser le marché immobilier sur 25 ans en le comparant avec d’autres actifs.

Lorenzo Pedrazzini et Gregory Favre*

Bonheur de croiser des stagiaires curieux. Ils posent les questions auxquelles on ne peut pas répondre, du moins avec l’autorité définitive à laquelle leurs professeurs les ont habitués. Première question impossible: après quinze année de croissance continue, les prix immobiliers ne sont-ils pas forcément affectés par un sentiment de méfiance; le doute presque intuitif que les belles histoires ne durent qu’un été et qu’il est temps de passer à autre chose? Ça, c’est de la psycho et une question (parfaitement fondée, les titres immobiliers cotés ont chuté de 12% depuis trois mois) de stagiaires plutôt «lettreux». Question d’économiste: on apprend à l’école que, lorsque les taux d’intérêt augmentent, la valeur de toutes les classes d’actifs, toutes! – actions, obligations, immobilier – varie dans des proportions souvent corrélées. La variable incontournable demeure le taux d’intérêt. Le prix de l’argent serait ainsi la composante automatique des marges et de la capacité d’investir. Cependant, s’il y avait corrélation des classes d’actifs, il n’y aurait pas d’effet de mode, donc de «valeur refuge», les arbitrages seraient prévisibles. Comment l’immobilier se comporte-t-il face aux actions ou aux autres actifs? Observons ici, sur la durée la plus longue possible – on retiendra 25 ans car à moins, ce serait du journalisme –, l’évolution de trois classes d’actifs, leur éventuelle consanguinité et les leçons que l’on peut en tirer si tant est qu’il sied de conclure.

Nous retiendrons les actifs recensés dans les indices suisses, gardant, par hypothèse, que ce qui se passe ici se passe ailleurs. Pour le lecteur pressé, nous dévoilerons que les classes d’actifs partent dans tous les sens, sans corrélation probante ni systématique dans le long terme. L’immobilier – et ce n’est pas un plaidoyer pro domo – se détache du lot pour ceux qui ont le temps. Pas pour les impatients. Sous l’angle de la diversification, on ne fait pas mieux. Les courants d’air ne se mélangent jamais, ils s’évitent et rebondissent dans des directions tangentes, suivant des angles que la physique seule peut calculer. C’est d’ailleurs ce qui fait avancer bateaux, nuages et épidémies. SUITE PAGE 4

*Colliers International Suisse romande






 
 

AGEFI



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