Risque déflationniste et prix de l’immobilier

lundi, 03.11.2014

L’indice suisse des prix illustre sans poésie l’évolution des prix depuis 1916. Hormis les accidents économiques cités plus haut et dont les conséquences ont duré entre 4 et 6 ans, quand même, ce baromètre des prix illustre, depuis 2012, une situation durable de déflation (2012: -0,7%, 2013: -0,2%). L’indice s’arrête à septembre 2014. À cette date et sur neuf mois, l’indice mesure une inflation moyenne de 0,02%. Autant dire que si le seul niveau des loyers, par exemple, fléchissait de 0.17%, 2014 serait une troisième année de déflation (la pondération du compartiment «loyer» représente 17,96% de l’indice)! La question n’est pas ici de disserter sur la composition toujours politique de l’indice des prix (un biais étonnant: l’impôt n’y est pas intégré). De surcroît, où en serait-on si l’on intégrait, hormis les loyers, la variation des prix immobiliers, dont on sait qu’ils s’essoufflent depuis 22 mois? Tout cela, quoique avéré, ne me semble pas une preuve flagrante de déflation. D’abord, les variations de prix sont très modestes (des fractions de pourcents), ensuite il ne me semble pas que l’on partage ici, pour l’instant, un sentiment de baisse de prix, bien au contraire.

Si l’on se trouvait dans un séisme économique, comment réagiraient les prix et les valeurs? C’est finalement la seule question. Retenons l’exemple de l’investisseur (et non du propriétaire utilisateur, catégorie trop hétéroclite pour être mesurée par des moyennes). Le compartiment des investisseurs est plus simple à comprendre, dès lors qu’il est supposé faire un calcul élémentaire: celui du rendement. On chasse, en automne 2014, en moyenne, un rendement brut immobilier de 4,93% (ce qui correspond en moyenne à 4,2% de rendement net avant impôt). Pour un revenu locatif de 1000 francs, la valeur correspondante est donc de 20.304,57 (exactement). Que se passe-t-il si le rendement baisse, disons... de 5%? A paramètres constants, la valeur correspondante baisse de 1015. Pour une baisse de loyers de 10%? Ce sera moins 2030; pour 15%, ce sera moins 3045… Autre question, ne retenant que la variable du coût du capital, de combien faudrait-il que varie le taux de rendement immobilier pour maintenir une valeur constante de 20’304, dans les mêmes proportions de baisses de loyers (5,10 ou 15%)? Dans ces cas, le coût du capital (fonds propres et coût hypothécaire) devrait diminuer respectivement de 0,23, 0,48 et 0,72% (en valeur absolue).

Sachant que les taux d’intérêt du franc suisse sont au plus bas depuis des lustres, la marge de manœuvre est étroite. Par conséquent, jouer avec le carburant des taux d’intérêt, vaccin anti-déflationniste par définition, serait inopérant. Ce «stress test» méritait bien qu’on s’y penchât.

Un phénomène déflation s’exprime lorsque les prix baissent par un mécanisme de comportements en cascade(s), du fait d’un report de la consommation dans le temps, dans l’espoir d’acheter demain moins cher. L’effet psychologique est une composante non quantifiable mais fondamentale du phénomène. Or, cet ingrédient d’humeur est manifeste lorsque l’on observe l’inflation (!) de l’épargne chez nous et chez tous nos voisins, pourtant bien plus chahutés dans leurs économies. Dans l’exemple qui précède, des chutes de revenus immobiliers de 5%, 10% ou 15% font parallèlement chuter la valeur théorique des actifs (les immeubles)1, de -4,57%, -9,64% et -14,72%. Dans ce dernier cas, la fortune immobilière du 2e pilier suisse perdrait 40 milliards! De surcroît, le mécanisme capitalistique qui fait le «génie» de l’immobilier s’effondre - cela mériterait une thèse - lorsque la dette hypothécaire ne perd plus de valeur réelle, comme seule l’inflation sait le faire. La déflation au contraire renchérit la dette. On peut difficilement imaginer un système de taux négatifs dans la politique de crédit, mais on pourrait l’illustrer. On nous paierait pour emprunter! Les japonais ont tenté dans les années 1990 un système hypothécaire de zéro coupon, avec un succès marginal. Les franc suisse est trop proche du zéro incompressible pour espérer un coupon.

On peut retenir trois choses de ce qui précède, mais en cas de forte déflation seulement. Les propriétaires privés devront s’adapter à des cycles de vente longs, vraisemblablement de 2 à 3 ans s’ils veulent maintenir leurs prix d’appel. On a vu que les moments de déflations du début du XXe s avaient mis entre 4 et 6 ans pour s’estomper. L’épargne finissant par se placer, d’autant plus dans un territoire restreint, la Suisse sortirait sans doute plus vite du problème. Pour les investisseurs, le serpent que constitue le droit du bail n’a qu’une lente réactivité sur les rendements. Une baisse systématique des loyers - pour la plupart indexés à... l’inflation (c’est le cas pour les deux tiers du pays) - pourrait être partiellement compensée par des réductions de coûts d’exploitation, voire de construction, voire d’adaptations fiscales. Pour ce qui est des taux d’intérêt, moins que zéro signifierait qu’emprunter c’est gagner au loto à tous les coups. Là encore, c’est peu probable. Par contre, analytiquement, le plus élémentaire geste de prudence est d’anticiper un risque de baisse des revenus et de se convaincre que, pour stabiliser un rendement, il ne faut pas louer trop cher. Dans tous les cas, les finances publiques devraient s’adapter. L’Etat ne pourrait plus réévaluer et taxer le capital sous n’importe quel prétexte et n’importe quelle méthode.

La théorie d’investissement, en phase de déflation, dit de vendre et de se précipiter sur les obligations d’entreprises de première qualité, en francs suisses de surcroît. La théorie est à l’économie ce que l’Evangile est à la foi et pour reprendre un trait de Saint Augustin: vigilance et espérance! (LP)

1 Le détail de ces calculs simples est accessible sous www.colliers-ami.ch






 
 

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