Thomas Ankenbrand d'AVACO sur l'immobilier suisse

28 octobre 2013: interview de Thomas Ankenbrand, AVACO, accordé à Nicolette de Joncaire (Agefi) pour Dukascopy TV


Immobilier suisse en hard landing

Thomas Ankenbrand

L'Agefi 21.10.2013

 

AVACO. L'analyse du comportement des agents et celui des cycles laissent entrevoir un atterrissage brutal du marché. La demande est saturée.

L'immobilier suisse a résisté aux contrecoups de la crise de 2008. En opposition à l'écroulement des prix auquel aucun pays européen (et encore moins les Etats-Unis) n'a échappé, la tendance haussière de l'immobilier suisse, amorcée à la fin des années 90, s'est maintenue jusqu'à récemment. Il était encore question, il y a peu, de bulle suisse et de mises en garde contre un mouvement dangereusement optimiste. La Finma actionnait il y a un an des mesures destinées à freiner un marché hypothécaire jugé trop vivace, les banques limitaient vertueusement leurs prêts et l'indice UBS de Bulle Immobilière Suisse (UBS Swiss Real Estate Bubble Index), en hausse de 0.03 points, passait à 1,20 au second trimestre de cette année. Un record sur les vingt dernières années.

Si l'optimisme semble souvent rester de mise en raison de taux hypothécaires excessivement bas, il n'est pas partagé par Thomas Ankenbrand, co-fondateur d'AVACO, une startup basée à Zoug, spécialisée dans la modelisation financière et celle du comportement des agents. Cet ancien directeur de la Trésorerie chez Raiffeisen estime que le marché immobilier suisse présente des signes de faiblesse évidents et que la probabilité de correction est élevée pour deux raisons.

Son premier argument est fondé sur les résultats tirés du modèle multi-agents mis au point par l'équipe d'AVACO. En l'absence de forces positives, le marché immobilier aurait déjà tendance à corriger négativement car l'essentiel du portefeuille de ses participants (ménages, investisseurs et spéculateurs) est déjà arrivé à saturation. Seuls des forces positives extrêmes (tensions géopolitiques externes par exemple) seraient de nature à perpétuer le mouvement haussier sur un marché qui se distingue, de surcroit,  par l'absence de liquidité et la cherté des transactions. A ce point d'équilibre, toute force contraire est de nature à faire basculer les prix de manière brutale.

Une hausse des taux d'intérêt, par exemple, serait susceptible de précipiter les prix de l'immobilier à la baisse. Tant l'indice immobilier des investisseurs (SWX IAZI Investment Real Estate Price Index) que celui des ménages (SWX IAZI Private Real Estate Price Index) affichant une forte corrélation inversée au Swiss Bond Index, les scenarios simulés par AVACO montrent que toute hausse du taux hypothécaire se répercuterait par un fort réajustement négatif des indices immobiliers.

La modélisation multi-agents (agent-base modelling ou ABM) utilisée par AVACO est une technique qui consiste à modéliser et simuler le micro-comportement des acteurs d'un système, à en agréger les résultats puis à en induire le comportement au niveau macro. Bâtie sur les interactions entre les entités actives d'un marché, cette méthode combine les approches bottom-up et topdown pour simuler les tendances et en déduire des prévisions. Sur la base de cette méthodologie, AVACO a construit son propre modèle mathématique et utilise les données relatives au comportement des ménages, des investisseurs et des spéculateurs pour modéliser les trends du marché immobilier suisse et en tirer ses conclusions.

Le second argument de Thomas Ankenbrand est fondé sur l'analyse historique des cycles immobiliers. L'observation des trends antérieurs permet d'établir que le marché immobilier suisse se caractérise par des cycles longs et profonds, aussi bien à la hausse qu'à la baisse. La phase de boom des années 80 s'est poursuivie pendant sept ans. Celle d'effondrement des années 90 en a duré dix. Seul le Japon présente des cycles  de durée supérieure. La moyenne pour un échantillon de pays comparables se situe à 5,8 ans pour les hausses et à 7,8 pour les baisses. Au cours des deux phases observées en Suisse, l'amplitude des variations s'est montrée importante, respectivement 34,70 et -44,17 bien qu'inférieure aux moyennes de l'échantillon (+40,79 pour les hausses et -51,55 pour les baisses). A noter, certains pays ont connu des amplitudes extrêmes. C'est le cas de l'Espagne sur la période de hausse 1986-1991avec 62,55 ou des Pays-Bas sur la période de baisse 1979-1985 avec -78,95.

Autre observation de Thomas Ankenbrand, le marché immobilier suisse tend à bouger à la hausse ou à la baisse et non latéralement. En d'autres termes, une fois la chute entamée, elle devient persistante. En outre, les cycles tendent à être symétriques en durée et en amplitude.

La littérature financière se veut lénifiante et prétend qu'au terme d'une décennie de hausse, le marché pourrait se stabiliser aux niveaux actuels et transiter en douceur vers une série de mouvements latéraux, autrement dit un soft landing.

"Je ne crois pas à ces hypothèses" conclut Thomas Ankenbrand. "L'examen du passé et le comportement des agents pointent vers une situation que les analystes qualifient de hard landing". Tant l'état actuel de saturation du marché déduit de la modélisation multi-agents que l'historique des cycles s'inscrivent en faux vis-à-vis de ces discours rassurants. La correction négative est probable – pour ne pas dire inévitable -,  l'atterrissage sera brutal et il faut anticiper un fléchissement de longue durée.


CV

Thomas Ankenbrand

Après l’obtention de son diplôme de l’Université de Saint-Gall, Thomas Ankenbrand a terminé son doctorat en sciences à l’Université de Lausanne. Il a ensuite acquis une expérience au sein de diverses entreprises actives dans le secteur financier en tant que CEO. Il a été en particulier Directeur de la Trésorerie chez Raiffeisen. En 2013, il a fondé AVACO AG avec deux partenaires.

Company Key facts

AVACO AG

AVACO AG est une startup dont les associés maitrisent une longue expérience des marchés financiers et de la modélisation multi-agents. Elle s'est spécialisée dans la construction de modèles complexes, adaptables à variables multiples destinées à optimiser le retour sur investissement de ses clients, tout en minimisant les risques.

 

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