L’investissement immobilier, c’est aussi une affaire fiscale

mardi, 06.10.2020

L’investissement dans le secteur est une alternative de placement séduisante en cette période. Mais attention aux différentes conséquences fiscales.

Christian Salamin*

Christian Salamin

Après l’acquisition, la valeur fiscale des biens immobiliers détenus en direct est fixée en tenant compte, selon le canton, de la valeur vénale et/ ou de la valeur de rendement. En cas d’investissement par l’intermédiaire d’une société immobilière, le bien immobilier est intégré au bilan à sa valeur d’achat. Il sera soumis à l’impôt sur la fortune, en cas d’acquisition en nom propre, ou à l’impôt sur le capital, en cas d’acquisition par l’intermédiaire d’une société. Par ailleurs, le propriétaire en nom, tout comme la société, devront acquitter un impôt foncier proportionnel à la valeur fiscale du bien.

Pendant la durée de la détention, les revenus locatifs des immeubles détenus dans la fortune privée, ou leur valeur locative si le propriétaire les occupe, sont soumis à l’impôt sur le revenu. Si le bien est détenu au travers d’une société immobilière, les revenus locatifs seront soumis à l’impôt sur le bénéfice et, en cas d’occupation par l’actionnaire, un loyer conforme au prix du marché sera traité comme un produit imposable pour la société. Les dividendes éventuels versés par la société seront imposables auprès de l’actionnaire qui les perçoit.

La vente

La vente d’un bien détenu dans la fortune privée sera soumise à l’impôt sur les gains immobiliers, impôt unique et distinct de l’impôt sur le revenu, au taux d’imposition généralement dégressif en fonction des années de possession. La vente d’un bien immobilier par une société immobilière représentera un bénéfice imposable s’il n’est pas considéré par le canton comme un gain en capital imposable.

L’acquisition en nom propre évite la double imposition qui résulte de l’imposition du bénéfice de la société immobilière et du dividende payé à l’actionnaire.

L’achat-vente de biens immobiliers ou d’actions de sociétés immobilières détenus dans la fortune privée peut être considéré par le fisc comme résultant de l’exercice d’une activité de commerçant professionnel d’immeubles.

Nouveaux régimes

L’entrée en vigueur de la Loi fédérale relative à la réforme fiscale et au financement de l’AVS dès le 1er janvier 2020 atténue fortement la pression de la double imposition économique par la baisse des taux d’imposition des revenus des personnes morales.

Entrée le même jour, l’Ordonnance sur la déduction des frais relatifs aux immeubles permet, sous conditions, lors de la construction ou de la rénovation de nouveaux biens de demander la déduction des frais d’entretien d’immeuble et des investissements destinés à économiser de l’énergie pendant l’année de construction ou de rénovation ainsi qu’un report du solde des frais non déduits sur les deux années suivantes.

Il est possible d’investir dans des fonds de placement immobilier de droit suisse qui détiennent des immeubles en direct. Ils sont considérés fiscalement comme des personnes morales et sont eux-mêmes imposés sur les revenus et la valeur de leurs immeubles. Les gains en capital ne sont également imposables qu’auprès du fonds immobilier. Le détenteur de parts ne sera pas imposé sur les revenus et la fortune liés aux immeubles détenus par le fonds en propriété directe. Mais il sera imposable sur les rendements du fonds distribués qui ne proviennent pas de ces immeubles. Dans cette mesure, les distributions ne sont pas soumises à l’impôt anticipé. Il ne sera imposable que sur la fortune représentée par la différence entre la valeur de l’ensemble des actifs du placement collectif de capitaux et la valeur des immeubles en propriété directe.

Ces différents aspects, intégrés à un environnement de taux bas durable et à une rentabilité de l’épargne négative, accentuent l’utilité d’une réflexion sur l’investissement immobilier. 

* Swiss Tax Specialist, Société Générale Private Banking (Suisse)





 
 
 

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