Taux d’intérêts et hypothèques: un divorce de circonstance?

mardi, 08.10.2019

Ces dernières cinq années révèlent peut-être une spectaculaire distorsion entre les taux d’intérêt et le taux hypothécaire de référence.

Lorenzo Pedrazzini, Simon Gaillard*

Le taux hypothécaire de référence (TR), cet outil d’adaptation du niveau des loyers, suit-il la réalité financière des marchés de manière si précise qu’on le croit? A l’évidence, les créanciers (banques ou assurances) – qui sont les intermédiaires entre le capital (le crédit) et les consommateurs (les emprunteurs) – ont un défi fondamental: préserver une marge, un bénéfice, et savamment les conserver dans le temps, en lissant le yoyo du prix de l’argent. Il est très compliqué de savoir si le TR arrêté par la Confédération reflète parfaitement les portefeuilles hypothécaires (lire notre article du 24 septembre) et ce n’est pas le propos de ces lignes. Ici, nous observerons sans tout expliquer comment les taux d’intérêt et le TR se sont comportés dans une durée longue (30 ans) et pourquoi, peut-être, ces dernières cinq années révèlent une spectaculaire distorsion entre ces deux mesures. Il y aurait là de quoi orienter une thèse.
La matière première du crédit, c’est le capital, l’épargne et l’argent que l’on emprunte ailleurs. Schématiquement, lorsque l’on prête 100, il y a entre 6% et 12% de fonds propres, 20% des dépôts en compte que l’on émarge judicieusement ou non et le solde en financement externe. Les deux premières ressources (fonds propres et dépôts) et leur coût ne sont pas reflétés dans l’observation de ces lignes (une banque peut attendre de ses fonds propres 5% ou 15%, rémunérer ou non les comptes). Sous cette réserve qui n’est pas anodine, il apparaît qu’entre 1989 et 2014, la corrélation entre le TR et le marché des capitaux était quasi parfaite: 0.92! 25 ans de fiançailles et d’harmonie. Par contre, de 2014 à 2019, ce parallélisme a été divisé par presque deux: 0.58! En d’autres termes, depuis cinq années, le taux d’intérêt des marchés (le prix auquel on loue le CHF dans le monde) ne fait plus le «la» du prix des hypothèques, du moins dans leur moyenne. La très prochaine baisse du TR réajustera et rejoindra les prix, avec un retard d’adaptation lié aux contrats hypothécaires et à leurs durées. On ne réadapte le taux qu’à l’échéance, à moins de payer des pénalités.
Il n’est pas si facile d’expliquer cette distorsion depuis cinq ans. On peut citer un alourdissement du cadre législatif, administratif (précautions de la Finma, alourdissement des fonds propres), une incertitude psychologique des emprunteurs (ils ont fixé leurs taux pour 10 ans il y a peu, sans profiter de l’effondrement du marché des capitaux), un ralentissement de l’octroi de crédit en période de taux négatifs, ou  une bonne gestion de portefeuille des banques et des assurances qui ont su stabiliser leur rentabilité. Plus fondamentalement, lorsque le TR de référence sera à 1% ou moins (1,5% aujourd’hui), deux dangers ou opportunités guettent l’industrie hypothécaire: l’arrivée massive de nouveaux intermédiaires (emprunts, cryptomonnaies) ou plus probablement un étouffement
du marché et une révolution de méthode: il se peut qu’à un moment, le rapport arithmétique entre le prix de l’argent et celui des immeubles soit totalement insignifiant. Il n’est pas certain que, parce que le prix de l’argent est gratuit, les créanciers prêteront plus, mieux ou plus longtemps. Comme me le disait un candidat au Chambres: «ça sent l’Arrêté fédéral urgent», spécialité des dictatures et de notre vieille Confédération: 100% de fonds propres ou rien. La pierre, oui. Pas l’opium!

* AMI Int.





 
 
 

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