Nouveaux déséquilibres sur le marché immobilier

mercredi, 06.02.2019

Philippe G. Müller*

Depuis 2015, les prix immobiliers à l’achat n’ont que peu augmenté en Suisse, alors que la conjoncture économique accélérait, pour dépasser 2% l’an dernier. Cette année, malgré la bonne conjoncture, l’augmentation des prix devrait rester faible.

Alors que les maisons individuelles devraient enchérir de 1%, les appartements en PPE devraient voir leurs prix diminuer légèrement, en raison d’attentes exagérées de la part de certains vendeurs et de la concurrence avec les logements locatifs.

La détente sur le marché global dissimule toutefois l’existence de nouveaux déséquilibres. Les ménages échouent souvent à trouver un logement dans les centres urbains, pour cause de revenus ou d’apport en fonds propres insuffisants pour obtenir un crédit. 

Ils sont alors forcés de faire des concessions en matière d’emplacement et de taille du logement – ce qui a déclenché un boom de la demande dans le segment de prix inférieur. Rien que sur les trois dernières années, les prix à l’achat des logements modestes ont augmenté de plus de 10%, tandis que ceux du segment haut de gamme ont parfois fortement baissé.

Si la demande de logements en propriété diminue ou si, contrairement aux attentes, les exigences réglementaires en matière de financement s’assouplissent, le segment de prix inférieur risque fort de subir des pertes de valeur très conséquentes. En effet, le déplacement de la demande vers les objets moins chers a distordu les prix sur ce marché du logement.

La concurrence sur le marché locatif devrait continuer à s’intensifier, pour culminer à la fin de cette année avec environ 80.000 logements vacants. L’année dernière en Suisse, les loyers demandés (pour les nouveaux baux, premières locations et relocations) ont reculé d’environ 2% en moyenne et devraient encore diminuer d’autant en 2019. Les loyers dans les périphéries, sujettes à un taux de vacance élevé, pourraient même baisser de 5%, tandis que dans les centres ils devraient rester stables en 2019.

Compenser les risques croissants d’inoccupation

Si les prix à l’achat des immeubles locatifs ont augmenté d’environ 80% depuis 2005, ils stagnent depuis plus de trois ans. D’ici 2023, il faut prévoir une correction moyenne de près de 10%. Néanmoins, les revenus locatifs cumulés suffiront probablement à générer un rendement total positif.

Les investissements dans des zones centrales coûteuses, mais aussi dans les banlieues, sont particulièrement vulnérables à des ajustements de valeur. En périphérie, les primes de risque géographiques ne suffisent souvent plus pour compenser les risques croissants d’inoccupation. 

Dans les centres en revanche, investir vaut la peine à la condition expresse toutefois que les taux d’intérêt n’augmentent pas. Les régions les plus attrayantes sont les agglomérations offrant des recettes locatives légèrement supérieures et un risque de pertes de loyer modéré. 

La demande de surfaces dans le segment des bureaux devrait nettement augmenter cette année et ainsi réduire la suroffre existante. Entre 2015 et 2017, les loyers du marché pour les nouveaux immeubles ont chuté de près de 15%. L’an passé, ils ont toutefois affiché une légère reprise, qui devrait se poursuivre. La montée en puissance du commerce en ligne mettra également sous pression les surfaces de vente au détail en 2019.

*Economiste responsable pour la Suisse romande UBS





 
 
 

AGEFI

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