L'immobilier commercial va plus souffrir de la crise que le résidentiel

mardi, 12.05.2020

James Mazeau*

James Mazeau

La récession marquée en Suisse laissera également des traces sur le marché immobilier. Mais, la récession va beaucoup plus impacter les segments commerciaux que le résidentiel. Le marché du logement en propriété, en particulier, devrait en sortir relativement indemne, du moins si le scénario d’une reprise économique progressive se concrétise. 

Cette évaluation est conforme à l’évolution récente que met en évidence l’UBS Swiss Real Estate Bubble Index pour le marché du logement en propriété: l’indice a progressé de 1,30 point d’indice au premier trimestre 2020. La valeur pour le trimestre précédent était de 1,26 point d’indice. Le marché immobilier suisse se trouve ainsi toujours dans la zone à risque, mais il est peu probable, à l’heure actuelle, qu’il connaisse une correction des prix induite par une surchauffe. 

Trois explication à la hausse

La hausse de l’indice au cours du trimestre dernier peut s’expliquer par trois évolutions. Premièrement, les prix de l’immobilier ont augmenté de 1,0% au premier trimestre, ce qui correspond au plus important renchérissement depuis 2014. 

Deuxièmement, cette accélération de la hausse des prix sur le marché du logement en propriété s’est accompagnée d’une croissance moindre des revenus des ménages et d’une stagnation des prix à la consommation. La baisse des revenus depuis mars, imputable à la crise du coronavirus, n’est pas encore incluse dans ces calculs. 

Troisièmement, les demandes d’investissements d’achat pour louer (buy to let) ont atteint un niveau légèrement supérieur à celui des trimestres précédents, tandis que le développement de l’activité de construction et des prêts hypothécaires est resté stable. Quant au rapport prix/location, il n’a guère évolué. 

Les effets de la crise du coronavirus sur le marché suisse du logement en propriété devraient donc se faire sentir dans le courant de ce trimestre au plus tôt. On peut s’attendre à une baisse des transactions sur le marché de l’immobilier résidentiel. Le regain de prudence affiché par les vendeurs comme les acheteurs entrave la fixation des prix et il est difficile d’en déterminer l’influence sur l’évolution des prix. 

Dans les segments et les régions moins liquides en particulier, le hasard et les caractéristiques spécifiques devraient davantage influencer les prix de transaction publiés que l’an dernier vu que le nombre de transactions devrait reculer. 

De surcroît, la hausse du chômage et de l’incertitude quant au développement économique fait baisser la demande globale de logements en propriété. Par conséquent, l’accélération de l’évolution des prix amorcée à la mi-2019 suite à la baisse des intérêts hypothécaires devrait prendre fin pour le moment. 

Pas de correction significative en vue

Cela dit, la moyenne du marché ne devrait pas subir de correction significative des prix. Les conditions de financement sont trop attrayantes et, dans de nombreuses régions, il est encore trop intéressant, en termes de coûts, de posséder son propre logement plutôt que de louer. 

Certains excès devraient toutefois être corrigés. Le maintien d’évaluations parfois orgueilleuses pour le marché global dépendra du fait qu’il y ait reprise économique ou pas au second semestre. Si, contrairement aux prévisions, les revenus des ménages devaient diminuer plus fortement en cours d’année, des corrections de prix importantes seraient à attendre, en particulier dans les régions à haut risque.

* Chief Investment Office, UBS Global Wealth Management





 
 
 

AGEFI

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