Les prix des logements en propriété repartent à la hausse

mercredi, 30.10.2019

Philippe G. Müller*

Philippe G. Müller.

Alors que les deux dernières années avaient souvent suscité l’impression que les fortes hausses des prix des logements en propriété s’apaisaient et que le marché atteignait un tournant, les derniers chiffres traduisent une nouvelle augmentation des prix.

Il se pourrait que cette appréciation soit principalement une séquelle des fortes évolutions de la conjoncture et de l’emploi ces deux dernières années. Les conditions de financement, qui se sont vivement détériorées depuis l’automne dernier, n’ont joué, à l’inverse, qu’un rôle subalterne.
L’indice composite (moyenne de tous les indices disponibles) relatif à l’évolution des prix du logement en propriété, calculé par la Recherche d’UBS, a augmenté de 0,3% en glissement trimestriel au 3e trimestre 2019. Sur un an, le prix à l’achat des logements a augmenté de 2,0%. Corrigés de l’inflation, les prix ont crû de 1,9% par rapport à l’année dernière – la variation la plus marquée depuis début 2016. Cette hausse est imputable à la forte augmentation des prix des transactions. Les prix à l’offre ont progressé moins rapidement, comme c’est le cas depuis quelques années.
A partir de fin 2016, les prix à l’achat des appartements ont évolué moins vite que ceux des maisons individuelles. Mais la tendance s’est inversée ces quatre derniers trimestres. Trois facteurs principaux peuvent l’expliquer. Les appartements sont plus petits que les maisons individuelles, ce qui réduit le prix global, facteur décisif lorsque la capacité financière est tendue.
En outre, les appartements sont en général beaucoup mieux situés (en centre-ville) et sont donc moins exposés à la pression sur les prix induite par l’augmentation des taux de vacance en périphérie. Enfin, l’achat d’un appartement, surtout dans une situation de pénurie de rendement, permet de varier entre l’usage propre et la location («buy-to-let» ou logement de vacances).
La forte appréciation des appartements est due notamment à l’évolution du segment haut de gamme. D’après Fahrländer Partner, les prix dans ce segment ont augmenté de 13,5% en un an, contre seulement 2,6% pour le segment intermédiaire. Même lorsque les caractéristiques des maisons individuelles se rapprochent de celles des appartements, l’appréciation dans le segment le plus coûteux n’est que légèrement supérieure à la moyenne, soit 3,4% contre 2,6%.
Selon les données de transactions compilées par Wüest Partner, la région lémanique a enregistré les plus fortes hausses (près de 4%), tant pour les maisons individuelles que pour les appartements. Les prix ont aussi augmenté plus que la moyenne dans les régions de Zurich et du nord-ouest de la Suisse. Cette évolution est probablement due à la relative vigueur économique des grands centres urbains que sont Genève, Lausanne, Zurich et Bâle. C’est dans le sud de la Suisse que l’appréciation a été la plus faible (moins de 2%).
Mais ceux qui espèrent une nouvelle hausse des prix, plus durable, seront probablement déçus. Au cours des quatre prochains trimestres, l’accélération de la hausse des prix ne se poursuivra probablement pas.
Au vu des capacités financières tendues des ménages et des strictes exigences de fonds propres, la nouvelle baisse des taux hypothécaires ne devrait pas suffire à stimuler la demande. En outre, le ralentissement économique attendu devrait, par rapport au passé récent, diminuer l’évolution dynamique de l’emploi et des revenus, ce qui serait indispensable pour de nouvelles hausses des prix.

* Economiste responsable pour la Suisse romande, CIO GWM, UBS





 
 
 

AGEFI

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