Les plus gros risques de bulle immobilière sont à Munich et à Toronto

mercredi, 09.10.2019

Philippe G. Müller*

Philippe G. Müller

Cette année encore, la Recherche immobilière d’UBS a identifié, via diverses séries de données, les grandes villes dont les marchés de l’immobilier résidentiel affichent les signes les plus forts d’apparition d’une bulle.

Cette année, Munich et Toronto sont en tête de ce classement des marchés immobiliers les plus surévalués. Dans l'ensemble, bien que la plupart des villes mondiales soient surévaluées, les hausses de prix touchent maintenant à leur fin.

Des valorisations qui diffèrent

Après Munich et Toronto, Hong Kong et Amsterdam enregistrent le risque de bulle le plus élevé. Francfort, Vancouver et Paris se trouvent également dans la zone de bulle. Des déséquilibres importants existent à Zurich, Londres, San Francisco, Tokyo et Stockholm. Les marchés immobiliers de Los Angeles, Sydney, Genève et New York ont une valorisation élevée. Au contraire, l'immobilier résidentiel à Singapour, Boston et Milan affiche une valorisation correcte, et celui de Chicago est même sous-évalué.

En moyenne, sur les marchés analysés, les prix corrigés de l'inflation ont pratiquement stagné au cours des quatre trimestres passés. Alors que, ces dernières années, des hausses de prix supérieures à 10% étaient encore constatées dans le monde entier, Francfort a été le seul marché à enregistrer une telle progression en 2019.

Manque de fonds propres

Même la baisse mondiale des taux d'intérêt ne devrait pas donner un nouvel élan aux marchés immobiliers. En effet, ce ne sont pas les taux d'intérêt hypothécaires qui constituent le goulot d'étranglement à l'achat d’un logement en propriété.

La plupart des ménages ne disposent pas tout simplement des fonds propres nécessaires pour satisfaire aux critères de financement des banques. C'est là l'un des plus grands risques pour la valeur des biens immobiliers dans les centres urbains.

La prudence est de mise

Les investisseurs devraient être prudents à l'égard des marchés qui se situent dans une zone de bulle.

Sur les quatre marchés qui, en 2016, occupait le haut du classement de l'indice UBS Global Real Estate Bubble, les prix corrigés de l'inflation ont chuté. En moyenne, les prix sont désormais inférieurs de 10% par rapport à leurs sommets. Et cette tendance négative devrait se poursuivre.

Par le passé, l'acquisition de biens immobiliers dans les villes mondiales était une bonne stratégie pour accroître sa fortune. Toutefois, le manque de capacité financière réduit l'attrait de nombreuses cités et favorise la délocalisation des emplois vers les agglomérations. Bien que l'urbanisation, la révolution numérique et les restrictions en matière de construction continuent de soutenir les valorisations de l'immobilier urbain, l'on ne peut plus s'attendre avec certitude à une hausse des prix réels.

Entre Zurich et Genève

En Suisse, les taux d'intérêt hypothécaires faibles – et qui continuent de baisser – ainsi que la vigueur de l'économie régionale ont soutenu la demande de logement en propriété dans la région de Zurich. Cette dernière a désormais dépassé Genève en termes de prix et de valorisation. Après une correction de près de 10% entre 2013 et 2016, les prix au bout du lac sont restés à un niveau plus bas, de sorte qu'ils se situent à présent à un niveau inférieur au niveau record de 2012.

Genève reste néanmoins surévaluée. La ville connaît une pénurie considérable de logements et bénéficie de son statut international, ce qui explique que le niveau des prix ne devrait pas baisser, du moins à moyen terme.

* Economiste responsable pour la Suisse romande, UBS





 
 
 

AGEFI

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