La Fed doit soutenir le marché immobilier résidentiel américain

mardi, 01.10.2019

Marie Owens Thomsen*

Le taux hypothécaire américain à 30 ans, qui avoisinait les 5% en novembre 2018, est tombé à 3,6% à la fin du mois de septembre 2019. L’un des objectifs de la Fed est de maintenir ce taux bas, car l’immobilier, la location et le crédit-bail sont les secteurs les plus importants de l’économie américaine, représentant 13% du PIB (T1 2019, Bureau of Economic Analysis). Avec 9% du PIB, les administrations locales et fédérales représentent le deuxième secteur en termes d’importance, devant les finances et les assurances avec 8% du PIB. Par conséquent, une Fed déterminée à mettre l’économie à l’abri de la récession se doit de prêter attention au logement.

Et il y a de quoi s’inquiéter. L’indice composite S&P/Case-Shiller 20-City Home Price, un indice qui suit l’évolution de la valeur moyenne des maisons unifamiliales dans les 20 principales régions métropolitaines des Etats-Unis, a perdu beaucoup de vigueur depuis l’été dernier. La croissance, en glissement annuel, est passée de 6% au cours de l’année 2018 à 2% en juillet de cette année. L’indice composite masque à quel point la reprise du secteur résidentiel a été fragmentée aux Etats-Unis depuis qu’elle a commencé en 2012. Le prix moyen des maisons unifamiliales à Denver est presque 60% plus élevé cette année qu’en 2006 alors qu’à Las Vegas, il est presque 20% plus bas. Denver n’a pas connu un boom des prix des maisons comme Las Vegas: en septembre 2004, les prix des maisons à Las Vegas augmentaient à un taux annuel impressionnant de 53%, alors que ceux de Denver n’augmentaient que de 4% par an.

Une partie de la reprise des prix de ces biens aux Etats-Unis en 2012 s’explique par la demande de la part d’investisseurs détenteurs d’ espèces qui ont profité des saisies dans les zones à forte demande pour reprendre les maisons unifamiliales (le taux d’accession à la propriété était en baisse pendant cette période). Les promoteurs immobiliers ont évité de construire des maisons unifamiliales et se sont plutôt concentrés sur les immeubles d’appartements multifamiliaux (destinés à la location). Aujourd’hui, les stocks destinés à la vente par rapport au nombre de maisons actuellement sur le marché sont tombés à 4,1 mois, ce qui est inférieur à la moyenne à long terme de 5,8 mois. Les promoteurs se sont également concentrés sur la construction de condominiums haut de gamme, ce qui a nui à l’accessibilité dans les marchés à forte demande. 

La hausse du prix des maisons unifamiliales continue de varier considérablement d’un bout à l’autre du pays. Les marchés du logement de San Francisco et de Seattle connaissent une croissance nulle ou négative des prix en termes annuels. Les prix des maisons à Miami et à New York ont également chuté au cours des derniers mois. Les prix élevés des logements sur ces marchés ont contribué à réduire l’accessibilité, ce qui a commencé à réduire la demande, en particulier dans le secteur du luxe où l’offre est concentrée. A Phoenix, par contre, les prix des maisons augmentent de 6% par rapport à l’année précédente et de 5% à Tampa, Las Vegas et Charlotte. 

Hausse des mises en chantier

Le mois d’août a apporté quelques bonnes nouvelles à court terme: les ventes de maisons existantes ont augmenté jusqu’à 5,5 millions, ce qui est supérieur à la moyenne à long terme de 5,3 millions, stimulées par la baisse des taux hypothécaires, la vigueur de l’emploi et la croissance soutenue des salaires. Les mises en chantier, c’est-à-dire le nombre de logements privés neufs dont la construction a débuté, ont également augmenté en août pour s’établir à 1,4 million contre 1,2 million en juillet. Il reste toutefois inférieur à la moyenne en raison de la pénurie de terrains et de main-d’œuvre et du coût élevé des matériaux de construction. 

Dans l’ensemble, il est probable que l’indice du prix des logements atteindra un sommet en 2019, dans ce contexte de détérioration de l’accessibilité à la propriété, phénomène qui se manifeste par un éloignement des prix par rapport à la «fair value» (ratios prix/revenus et prix/loyers moyens à long terme) dans certains marchés. Par conséquent, les baisses de taux de la Fed sont importantes pour éviter aux prix du logement de diminuer davantage , mais elles ne parviendront probablement pas à les relever de manière très importante.

*Indosuez Wealth Management





 
 
 

AGEFI

Rafraîchir cache: Ctrl+F5 ou Wiki




...