Comment les taux bas bouleversent l’immobilier de bureau

lundi, 21.10.2019

Inès Reinmann-Toper*

Inès Reinmann-Toper

La hausse continue des prix dans les métropoles européennes transforme la logique de l’investissement et redistribue les cartes du secteur. La digitalisation facilite l’adaptation à cette nouvelle donne.

C’est une révolution en marche, un changement de paradigme dans le fonctionnement de l’immobilier de bureau. Il résulte des politiques monétaires non-conventionnelles des banques centrales, qui, en un peu plus de dix ans, ont conduit les taux longs à 0%, voire en territoire négatif. 

Plus personne n’ignore que ces taux bas ont euphorisé le marché, en provoquant une forte augmentation des prix dans les 30 plus grandes villes européennes. On sait moins qu’ils ont aussi bouleversé le «raisonnement» même de l’investissement. 

Dans le passé, le schéma classique se résumait ainsi: un investisseur achetait un immeuble dans une optique de rendement, percevait des loyers, puis se séparait du bien à plus ou moins longue échéance pour engranger une plus-value avant un éventuel retournement de cycle, comme ceux de 1991 ou de 2007-2008.

Aujourd’hui, la notion même de cycle, avec ses phases de respiration, est remise en question, sous l’action durable des banques centrales. Les investisseurs préfèrent garder leurs actifs immobiliers, dont les rendements nominaux ont certes nettement reculé, mais qui dépassent tout de même de 2% à 3% ceux des emprunts d’Etat. Faute d’alternative de placement, la rareté des biens s’accentue et la hausse continue des prix s’accélère.

Environnement inédit 

Cet environnement inédit implique une forte augmentation des dépenses d’investissement pour améliorer la gestion des immeubles et limiter l’érosion tendancielle des rendements. Les professionnels mettent les mains dans le cambouis et font preuve d’imagination pour maximiser leurs revenus, réduire leurs charges, et préserver ce surplus de rémunération. 

Les outils digitaux, qui servaient déjà de levier à l’émergence de l’économie du partage, répondent à ces nouvelles contraintes.

Des applications interactives aident les entreprises à affiner leur connaissance des flux de clientèle, à optimiser leur consommation d’énergie et d’eau, l’utilisation de leurs espaces communs, qu’il s’agisse de salles de réunions, de restaurants d’entreprises ou de parkings.

Des calculateurs permettent de réduire les dépenses énergétiques et de limiter les effets de pointe, en incitant au rechargement des batteries électriques en heures creuses. Des opérateurs comme Zenpark procurent de nouvelles sources de revenus, via la location de places de stationnement inoccupées la nuit ou le week-end.

Cette tendance disruptive s’amplifie et provoque des changements industriels profonds. Les investisseurs immobiliers acquièrent des compétences digitales pointues en achetant des start-up innovantes ou en recrutant de nouveaux profils plus proches de l’économie réelle ou numérique.

Métiers digitaux et techniques

Les métiers évoluent et deviennent plus techniques. Le financier laisse sa place au spécialiste en coût travaux et à l’expert en réglementations, des postes-clés. Car les factures des aménagements s’alourdissent sous l’effet de la hausse des matières premières, de la multiplication des normes technologiques, environnementales et de sécurité.

L’économie immobilière devient de plus en plus dynamique, de plus en plus innovante. Elle crée de nouveaux besoins, de nouveaux emplois et de nouvelles entreprises. Quand le bâtiment va, tout va, mais cette fois, tout le monde doit s’adapter.

* Directrice associée en charge de l’immobilier, Edmond de Rothschild Corporate Finance





 
 
 

AGEFI

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